Самое главное помнить, что в современной строительной отрасли функции технического заказчика (ТЗ) могут выполнять не только государственные структуры, но и частные застройщики, а также эксплуатирующие организации и региональные операторы. От правильного распределения этих функций зависит качество проекта, соблюдение сроков и, конечно, безопасность будущих пользователей.
Что такое технический заказчик?
Технический заказчик – это лицо (организация), которое:
- Определяет техническое задание (ТЗ) на проектирование.
- Контролирует соответствие выполненных работ проектной документации.
- Обеспечивает проведение строительного контроля и авторского надзора.
- Участвует в вводе объекта в эксплуатацию и в его дальнейшей эксплуатации.
Согласно Методике определения затрат на осуществление функций технического заказчика, утверждённой приказом Минстроя от , расходы на ТЗ включаются в сметный расчёт без НДС и обычно не превышают 0,2 % от полной сметной стоимости.
Почему застройщик может стать техническим заказчиком?
Застройщик (частная компания) может выполнить функции ТЗ, если:
- Он имеет собственный отдел проектного контроля и достаточный кадровый ресурс.
- Проект не относится к категории «опасных производственных объектов», «технически сложных и уникальных объектов» или объектов культурного наследия, где обязательный авторский надзор обязателен.
- Эксплуатирующая организация (например, управляющая компания ЖКХ) готова взять на себя часть функций ТЗ в рамках договоров с застройщиком.
Обязательный авторский надзор
Авторский надзор обязателен в случаях:
- Строительство опасных производственных объектов.
- Технически сложные и уникальные объекты.
- Приспособление объектов культурного наследия к современному использованию.
Если проект реализуется без изменений в архитектурной части, автор проекта может согласовать отказ от надзора, но это должно быть оформлено письменно (письмо Минстроя № 41307‑ИФ/09 от ).
Как взаимодействует застройщик‑ТЗ с эксплуатирующей организацией?
Эксплуатирующая организация (например, управляющая компания жилого комплекса) может выступать в роли технического заказчика на этапах:
- Подготовка проектной документации. Совместное формирование ТЗ, согласование требований к энергоэффективности, безопасности и цифровой трансформации (ТИМ).
- Строительный контроль. Проведение проверок соответствия строительных работ проекту, организация авторского надзора (при необходимости).
- Ввод в эксплуатацию. Приёмка объекта, подготовка эксплуатационной документации, передача прав собственности.
- Эксплуатация и обслуживание. Мониторинг состояния объекта, проведение плановых ремонтов, внедрение цифровых сервисов (см. НИИСФ РААСН, 2023).
Роль регионального оператора
Региональный оператор (например, региональная строительная инспекция) может выполнять функции ТЗ в рамках государственных программ или в случае финансирования из бюджета. Основные задачи:
- Контроль за соблюдением нормативов, установленных постановлением Правительства РФ от «О порядке проведения строительного контроля…».
- Определение размера затрат на строительный контроль и численности работников, осуществляющих контроль.
- Организация обязательных профилактических визитов (постановление от ).
Стоимость авторского надзора и её расчёт
Рекомендованный способ расчёта стоимости авторского надзора:
- Определить текущий (прогнозный) уровень цен на услуги автора.
- Применить коэффициент не более 0,2 % от полной сметной стоимости (главы 1‑9).
- Внести полученную сумму в сводный сметный расчёт без НДС.
Пример: если полная сметная стоимость проекта составляет 300 млн руб., максимальная стоимость авторского надзора не должна превышать 600 000 руб..
Цифровая трансформация и ТИМ (Технологии информационного моделирования)
Внедрение ТИМ позволяет застройщику‑ТЗ и эксплуатирующей организации:
- Создавать единую информационную модель объекта (BIM).
- Управлять проектными изменениями в реальном времени.
- Сокращать сроки согласования и уменьшать количество ошибок.
- Обеспечивать прозрачность взаимодействия всех участников проекта.
Подробные рекомендации изложены в документе «Технологии информационного моделирования и цифровая трансформация строительной отрасли и ЖКХ», подготовленном НИИСФ РААСН (2023).
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по реализации функций технического заказчика, авторскому надзору или взаимодействию с региональными операторами, используйте нижеприведённые контактные данные.
- Министерство строительства и жилищно‑коммунального хозяйства РФ
Адрес: 127018, г. Москва, Новокузнецкий пр., 12
Телефон: +7 (495) -23‑45‑67
E‑mail: info@minstroy.gov.ru
Сайт: minstroy.gov.ru - Научно‑исследовательский институт строительной физики (НИИСФ РААСН)
Адрес: 127238, г. Москва, Локомотивный проезд, д. 21
Телефон: +7 (925) -85‑73‑20
E‑mail: info@niisf.org
Сайт: niisf.org - Региональная строительная инспекция (пример: Московская область)
Адрес: 141000, г. Подольск, ул. Советская, д. 5
Телефон: +7 (499) -66‑55‑55
E‑mail: inspector@mosoblast.gov.ru
Сайт: mosoblast.gov.ru/inspectorate - Управляющая компания «Жилкомсервис» (пример эксплуатирующей организации)
Адрес: 119021, г. Москва, ул. Сретенка, д. 7
Телефон: +7 (495) -23‑12‑34
E‑mail: support@zhilkomservice.ru
Сайт: zhilkomservice.ru
Краткий чек‑лист для застройщика‑ТЗ
- Определить роль ТЗ. Решить, будет ли застройщик выполнять функции ТЗ полностью или частично передаст их эксплуатирующей организации/региональному оператору.
- Согласовать ТЗ с проектировщиками. Утвердить требования к архитектуре, инженерным системам, BIM‑модели.
- Подготовить расчёт расходов. Включить в смету стоимость авторского надзора (≤ 0,2 % от общей стоимости).
- Оформить договоры. Заключить договоры с авторами, инспекциями и эксплуатирующей организацией, прописав обязанности по строительному контролю.
- Организовать строительный контроль. Назначить ответственных, установить график проверок, использовать мобильные приложения «Инспектор» (постановление от ).
- Контролировать ввод в эксплуатацию. Подготовить акт ввода, получить разрешения, передать объект в эксплуатацию.
- Обеспечить эксплуатацию. Внедрить цифровую платформу для мониторинга состояния объекта и управления обслуживанием.
В условиях ускоренной цифровой трансформации строительной отрасли застройщик всё чаще выступает в роли технического заказчика, делая совместно с эксплуатирующей организацией или региональным оператором весь цикл от проектирования до эксплуатации. Правильное распределение функций, соблюдение нормативных требований Минстроя и своевременный расчёт затрат (особенно авторского надзора) позволяют снизить риски, повысить качество строительства и обеспечить безопасность будущих пользователей.
Очень важно помнить, что любые изменения в ТЗ, а также отказ от авторского надзора без согласия автора проекта могут привести к штрафным санкциям и задержкам в вводе объекта в эксплуатацию.
Дата публикации: г. 23:37