Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) не гарантирует 100 % вступления всех собственников помещений.
Часть жильцов может остаться вне объединения, однако обязанность оплачивать содержание общего имущества у них сохраняется.
В статье разберёмся, как ТСЖ правильно заключить договор с «не членами», что писать в документе, и куда обращаться за помощью.

Законодательные основания

• ЖК РФ, ст. 135, 138, 155 ч. 6 – прямо обязывает товарищество заключать договоры с собственниками, не вступившими в ТСЖ.
• ПП РФ № 491 п. 16 пп. «б» – надлежащее содержание общего имущества обеспечивается либо посредством членства, либо через письменный договор.
• ГК РФ, ст. 434, 438, 445 – общие правила оферты и акцепта: ТСЖ направляет проект, собственник в течение 30 дней принимает или отказывается.

Кому нужен договор и зачем

Договор необходим для всех собственников помещений, которые:

1. проголосовали против создания ТСЖ или не участвовали в голосовании;
2. не подали заявление о вступлении в ТСЖ после его регистрации;
3. являются юридическими лицами, владеющими нежилыми помещениями в доме.

Документ фиксирует объём работ, стоимость, порядок оплаты и ответственность сторон,
а также защищает ТСЖ при взыскании долгов через суд;

Существенные условия договора

Госжилинспекция (письмо от ) рекомендует включить:

• полный перечень услуг и работ по содержанию СОИ (кровля, фасад, инженерные сети, придомовая территория);
• их периодичность и объём с учётом Правил № 290;
• точное описание состава общего имущества в соответствии с ст. 36 ЖК РФ;
• тарифы, утверждённые на общем собрании членов ТСЖ (ОСЧ);
• обязанность собственника допускать представителей ТСЖ для осмотра имущества;
• порядок изменения тарифов и расторжения договора.

Алгоритм заключения договора

1. Подготовка проекта. Правление ТСЖ составляет текст договора на основании решения ОСЧ.
2. Направление оферты. Проект рассылается заказными письмами с уведомлением или вручается лично под роспись.
3. 30-дневный срок. Собственник:
   • подписывает договор без изменений;
   • направляет протокол разногласий;
   • молчит или явно отказывается.
4. Фиксация факта. Копии уведомлений, почтовые квитанции, журнал регистрации вручений – всё хранится у ТСЖ не менее 3 лет.

Что делать, если собственник не подписывает договор

Договор всё равно считается заключённым фактически, если:

• ТСЖ регулярно выставляет счета с перечнем работ и тарифами;
• собственник оплачивает хотя бы часть начислений.

Верховный Суд РФ (обзор практики, 2025 г.) подтверждает: «обязанность оплаты ЖКУ возникает у собственника в силу закона и не зависит от наличия подписанного договора».

Распространённые ошибки

Образец уведомления о направлении договора

«Уведомление № ___»
Уважаемый(ая) _______________________!
ТСЖ «__________» сообщает, что вам направляется договор о содержании и ремонте общего имущества МКД по адресу: ____________________.
В течение 30 календарных дней со дня получения настоящего уведомления вы обязаны:

• подписать договор и вернуть один экземпляр в адрес ТСЖ;
• либо направить мотивированный отказ/протокол разногласий.

Без ответа договор считается заключённым на условиях оферты (ст. 438 ГК РФ).
Подпись председателя ТСЖ __________ /Ф.И.О./

Куда обратиться за помощью

• Госжилинспекция Новосибирской области
  630099, г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 46
  тел. +7 (383) -00-90-00
  e-mail: gji@nsk.ru
• УК «Комфорт-Сервис» – консультации и образцы документов
  г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 14/2, оф. 412 (БЦ «Байт», 4-й этаж)
  тел. +7 (383) -00-90-00
  сайт: жкх-нсо.рф
• Региональная школа председателей ТСЖ/ЖКС
  бесплатные вебинары и шаблоны договоров
  сайт: roskvartal.ru
  тел. горячей линии: ###-###-####

Главное – следовать алгоритму, фиксировать все действия и вовремя консультироваться со специалистами.