Отказаться от текущей управляющей компании или впервые выбрать управляющую организацию можно только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС). Вся процедура регулируется статьёй 162 Жилищного кодекса РФ и рядом подзаконных актов. Ниже приведён пошаговый алгоритм, образцы документов и контакты, куда обращаться при затруднениях;

Что такое договор управления МКД

Договор управления многоквартирным домом (МКД) — это письменное соглашение между собственниками помещений (в лице ОСС, ТСЖ или непосредственно каждым собственником) и управляющей организацией (УО). Договор определяет:

• объём и качество коммунальных услуг;
• размер и порядок оплаты;
• обязанности сторон по содержанию общего имущества;
• ответственность за неисполнение условий.

Законодательная база

• ЖК РФ, ст. 162 — порядок заключения, изменения и расторжения договора.
• ЖК РФ, ст. 44–48 — правила проведения ОСС (очная, заочная формы, кворум, подсчёт голосов).
• Письмо Минстроя РФ № 4751-ОГ/04 от — разъяснения по кворуму и большинству голосов.

Пошаговая инструкция по заключению договора на ОСС

Шаг 1. Инициализация вопроса

Любой собственник или инициативная группа может подать заявление в УК или председателю ТСЖ о включении в повестку дня вопроса «О выборе управляющей организации/заключении договора управления МКД».

Шаг 2. Подготовка к собранию

1. Оповещение собственников: не позднее чем за 10 дней до ОСС направляются уведомления по почте, е-mail, размещаются на доске объявлений и в ГИС ЖКХ.
2. Формирование повестки:
   • Утверждение договора управления.
   • Выбор способа управления (УК, ТСЖ, кооператив).
   • Определение срока договора (обычно 1–3 года);
   • Утверждение тарифа/предельного индекса роста платы.
3. Подготовка проекта договора: рекомендуется заранее выложить на сайте дома, в группе «ВКонтакте» или на доске объявлений.

Шаг 3. Проведение ОСС

Примечание: если речь идёт о смене способа управления (например, от УК к ТСЖ), требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 4. Подписание договора

• Если ОСС проводилось без создания ТСЖ, то каждый собственник подписывает договор индивидуально. УО обязана направить экземпляр каждому в течение 30 дней.
• Если создано ТСЖ, договор подписывает председатель правления ТСЖ от имени всех собственников.

Шаг 5. Регистрация в ГИС ЖКХ

Управляющая организация в течение 3 рабочих дней размещает скан подписанного договора в реестре договоров ГИС ЖКХ. Без этого тарифы считаются неутверждёнными.

Образцы документов

Проект договора управления МКД (фрагмент)

 Договор управления многоквартирным домом № ___
 г. __________ «__» __________ 20__ г.
 Управляющая организация: ООО «ЖилКомфорт», ИНН 7702123456, ОГРН 1157746321987,
 юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 3, офис 15.
 Собственник: Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, прож. по адресу: ул. Парковая, д. 5, кв. 12.
 1. Предмет договора
 1.1. Управление общим имуществом дома по адресу: ул. Парковая, д. 5.
 1.2. Перечень работ и услуг — Приложение № 1.
 1.3. Срок действия договора: – .
 ...

Повестка дня ОСС

• Утверждение договора управления МКД с ООО «ЖилКомфорт».
• Установление тарифа на содержание и текущий ремонт 38 руб./м².
• Утверждение расходов на капитальный ремонт, 7 руб./м².

Бланк решения ОСС

 РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ
 Многоквартирный дом по адресу: г. ______, ул. ______, д. __
 Дата проведения: «__» ________ 20__ г.
 1. Присутствующие: собственники 45 квартир из 60 (75 % голосов).
 2. Принято решение:
 ౼ Заключить договор управления с ООО «ЖилКомфорт» — 40 голосов «за» (88,9 %), 5 «против».
 3. Председатель счётной комиссии: __________/ФИО/
 4. Подписи собственников: см. опросные листы/протокол.

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: кворум рассчитывали по площади, а не по долям в праве общей собственности.
  Решение: используйте ЕГРН-выписки или кадастровую карту с указанием долей.
• Ошибка: не разместили проект договора за 10 дней до собрания.
  Решение: выложите в ГИС ЖКХ и на доске объявлений, сохраните скриншоты с датой.
• Ошибка: протокол не заверен подписями всех членов счётной комиссии.
  Решение: после собрания соберите подписи в течение 3 дней, затем сразу сдайте в УК/ТСЖ.

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1. Можно ли отказаться от договора раньше года?

Да, если УК нарушает условия (например, не оказывает услуги или завышает тариф) либо ОСС приняло решение изменить способ управления (ст. 162 ч. 8 ЖК РФ).

Вопрос 2. Как проходит заочное ОСС через ГИС ЖКХ?

1. Инициатор подаёт заявку в личном кабинете ГИС ЖКХ – раздел «ОСС».
2. Система рассылает push-уведомления и e-mail всем собственникам.
3. Собственники голосуют онлайн в течение 30 дней.
4. Результаты формируются автоматически, протокол подписывается ЭЦП.

Вопрос 3. Что делать, если УК отказывается подписывать договор?

Обращайтесь в жилищную инспекцию с копией решения ОСС и требованием заключить договор по образцу, утверждённому собранием.

Контакты для обращений

• Госжилинспекция (Москва и МО)
  Тел.: +7 (495) -70-05-00
  Сайт: gzhi.mos.ru
• ГИС ЖКХ — техподдержка
  Тел.: ###-###-####
  E-mail: support@dom.gosuslugi.ru
• Фонд «ЖКХ Контроль» (консультации)
  Тел.: +7 (495) -70-51-51
  Сайт: жкхконтроль.рф
• Минстрой РФ
  Тел.: +7 (495) -99-60-60
  Приём обращений: minstroy.gov.ru → «Обращения граждан»
• Бесплатная юридическая помощь
  Тел.: ###-###-#### (федеральная линия)

Чек-лист «Собрание пройдёт без сбоев»

1. Заблаговременно (≥30 дней) подайте заявление в ТСЖ/УК.
2. Разослали уведомления за 10 дней всем собственникам (3 способа минимум).
3. Подготовили проект договора и повестку дня.
4. Назначили счётную комиссию из ≥3 человек.
5. Забронировали помещение или создали онлайн-встречу в ГИС ЖКХ.
6. Проверили кворум до начала (должно быть ≥50 % + 1 голос).
7. Сразу после собрания оформили протокол и направили его в УК.
8. Убедились, что договор выложен в ГИС ЖКХ в течение 3 дней.

Не забывайте: любое решение ОСС вступает в силу только после подписания договора и его регистрации в ГИС ЖКХ.

Последняя актуализация — 23 марта 2025 г.