Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Аннотация

В статье разобран ключевой вопрос: может ли управляющий ТСЖ не быть собственником помещения в доме? Мы рассмотрим, кто именно может занимать должность управляющего (или председателя правления) с точки зрения действующего законодательства РФ, какие ограничения установлены Жилищным кодексом, какова судебная практика и к кому обратиться за разъяснениями․

Понятие ТСЖ и его организационно-правовая форма

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – это некоммерческая корпоративная организация, создаваемая собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления, содержания и эксплуатации общего имущества․

Таким образом, ТСЖ:

обладает правосубъектностью (является юридическим лицом);
действует на основании устава;
вступает в гражданско-правовые отношения, в т․ч․ заключает договоры управления, подряда, поставки и т․д․

Кто может быть председателем правления ТСЖ

Требования закона

ЖК РФ, ст․ 147 ч․ 3․1 прямо устанавливает:

«Член правления товарищества собственников жилья не может быть лицом, не являющимся собственником помещения в многоквартирном доме, управляемом товариществом»․

Это правило императивное – устав ТСЖ не может содержать иного условия․
Если в уставе допущена возможность избрания «внешнего» председателя, устав должен быть приведён в соответствие с законом по предписанию органа жилищного надзора․

Судебная практика

Апелляционное определение Саратовского облсуда от – председателя привлекли к административной ответственности (ч․ 2 ст․ 14․6 КоАП РФ) за незаконное выставление квитанций, так как фактически управление осуществляла управляющая организация․
Постановления ФАС Поволжского округа – выборы председателя, не являющегося собственником, признавались недействительными с момента принятия решения общего собрания․
Правовед․RU, 2022 – супруг собственника, не зарегистрированный в ЕГРН как собственник, не может быть членом правления․

Может ли ТСЖ нанимать «внешнего» управляющего?

Да․ Закон разделяет два разных института:

Председатель правления (член правления) – обязан быть собственником․
Управляющая организация / управляющий (физлицо-профессионал по договору) – не обязан быть собственником; этот субъект нанимается ТСЖ по договору управления либо по договору возмездного оказания услуг․

Таким образом, ТСЖ может:

Избрать среди собственников председателя правления․
Заключить договор с профессиональной управляющей компанией или индивидуальным предпринимателем, не являющимися собственниками․

Пошаговая инструкция: как привести устав в соответствие

Провести аудит устава – убедиться, что в нём нет норм о возможности избрания председателем не-собственника․
Подготовить проект изменений – изложить новую редакцию положений о составе правления․
Созвать общее собрание собственников (оформить протокол, обеспечить кворум ≥ 50 % голосов от общей площади)․
Зарегистрировать изменения в ФНС (форма Р13014)․
Опубликовать сведения в ЕГРЮЛ и на официальном сайте ТСЖ․

Ответственность за нарушение

Нарушение	Возможные последствия	Источник
Избрание председателя не-собственника	Отказ в регистрации изменений; признание решений недействительными	ЖК РФ ст․ 147; судебные акты
Выставление квитанций без полномочий	Штраф до 50 000 руб․ (ст․ 14․6 КоАП РФ)	КоАП РФ
Неисполнение предписания жилищной инспекции	Административное приостановление деятельности	ЖК РФ ст․ 7․22 КоАП

Контакты для обращений и получения консультаций

Государственные органы

Госжилинспекция РФ
127994, г․ Москва, ул․ Неглинная, д․ 10/3
Тел․: +7 (495) -37-37-37
Официальный сайт: gzhi․gov․ru
ФНС России – регистрация изменений устава
Тел․: ###-###-####
Сайт: nalog․ru

Бесплатные ресурсы и образцы документов

КонсультантПлюс: актуальные тексты ЖК РФ – consultant․ru
КиберЛенинка: научные статьи о ТСЖ – cyberleninka․ru
Образцы уставов ТСЖ: раздел «Документы» на портале tksrf․ru

Согласно действующему законодательству РФ председатель правления ТСЖ обязан быть собственником помещения в многоквартирном доме․ Нанять «внешнего» управляющего можно лишь в рамках отдельного договора управления, но он не может быть членом правления․ Несоблюдение требований влечёт недействительность решений и административную ответственность․ При возникновении вопросов рекомендуем обращаться в Госжилинспекцию, ФНС или специализированные юридические центры, контакты которых приведены выше․

Управляющим тсж может быть не собственник