В современном строительстве редко, когда застройщик обходится без управляющей строительной организации (CM – Construction Management).
Это не просто «подрядчик», а команда профессионалов, которая берёт на себя всю логистику, контроль качества, сроков и бюджета.
Ниже – подробный гид по их роли, структуре, документам и контактам для обращений.
Кто такие управляющие строительные организации
- Определение. CM-организация – это юридическое лицо или структурное подразделение, нанятое заказчиком для комплексного управления проектом «под ключ» или на отдельных этапах.
- Цели работы.
- свести к минимуму сроки и издержки;
- снизить технические и финансовые риски;
- гарантировать соответствие проекта ГОСТ, СП, ТТК, экологическим и правовым нормам.
Основные функции управляющей организации
- Разработка ПОС (Проекта организации строительства)
- сбор исходных данных (геология, подъездные пути, инженерные сети);
- составление календарно-сетевого графика;
- ведомость объёмов работ и потребностей в ресурсах.
- Формирование управленческой структуры
- определение центров ответственности (производство, снабжение, финансы, качество, охрана труда);
- распределение ролей: руководитель проекта, construction manager, инженер-контролёр, супервайзер, снабженец, HSE-специалист.
- Коммуникационные протоколы
- еженедельные совещания участников;
- динамические веб-порталы (BIM 360, Procore, RIB iTWO);
- журналы производства работ, акты КС-2/КС-3, журналы скрытых работ.
- Управление рисками и претензиями
- аудит контрактов (FIDIC, ГК РФ/РБ);
- ведение реестра рисков, сценариев force-majeure;
- медиация и досудебное урегулирование споров.
Типовая структурная схема CM-команды
| Отдел | Ключевые задачи | Контактное лицо |
|---|---|---|
| Производственный | график, технологии, КЖИ | Главный инженер проекта |
| Снабжение и логистика | закупки, склад, логистика JIT | Логист-менеджер |
| Финансы и контракты | сметы, КС-3, взаиморасчёты | Финансовый контролёр |
| Качество и безопасность | HSE, внутренние аудиты | HSE-менеджер |
| IT/BIM-отдел | моделирование, 4D/5D-планирование | BIM-координатор |
Этапы взаимодействия заказчика с CM-организацией
- Предпроектный аудит – анализ ТЗ, выявление «узких мест».
- Подписание договора CM (fee-based, cost-plus, CM at-risk).
- Разработка и согласование ПОС, календарных графиков.
- Закупка и подряд: тендеры, рамочные соглашения, контракты.
- Строительный контроль: ежедневные обходы, ведомости КС-2.
- Эксплуатационный ввод: ГАСН, разрешение на ввод, ОКС.
- Операционная поддержка: гарантийное обслуживание 1–5 лет.
Требования к компетенциям CM-специалистов
- Высшее инженерное или строительное образование.
- Квалификационный аттестат «Проектирование и строительство» (СРО).
- Сертификаты: PMP/IPMA, CCM, LEED AP, RICS, ISO 45001/9001/14001.
- Опыт работы на объектах ≥ 5 000 м² или ≥ 1 млрд руб. инвестиций.
- Владение программами: MS Project/Primavera, Navisworks, Revit, Excel-ABC.
Самые популярные ошибки при выборе CM-партнёра
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Выбор по минимальной цене | рост скрытых затрат, срыв сроков | аудит смет, референс-лист, встреча на объекте |
| Отсутствие СРО-допусков | блокировка ГАСН, штрафы | проверка на сайте reestr.rtsRF.ru |
| Нет BIM-инструментов | ошибки в координации разделов | запросить пилотный BIM-файл |
| Слабый штат HSE | аварии, простои | проверить статистику LTIF |
Чек-лист для заказчика перед подписанием договора
- ✓ Проверены СРО-допуски и страхование ответственности.
- ✓ Утверждён регламент совещаний и формат отчётности.
- ✓ Прописаны KPI (срок, бюджет, качество, безопасность).
- ✓ Определён порядок внесения изменений и неустоек.
- ✓ Согласованы формы актов КС-2/КС-3 и порядок оплаты.
- ✓ Подготовлена матрица рисков и план их смягчения.
Контакты для обращений и консультаций
Федеральные и региональные организации:
- Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)
Тел.: +7 (495) -62-58-28
E-mail: info@nostroy.ru
Сайт: www.nostroy.ru - СРО «Строительный регистр»
Тел.: +7 (495) -21-55-05
Личный кабинет: sroportal.ru - Госстройнадзор Москвы
Адрес: 125993, ГСП-3, ул. Б. Грузинская, д. 42/2
Тел.: +7 (495) -57-09-59
Онлайн-обращения: gsn.mos.ru - Ассоциация CM-менеджеров России (РОСКМ)
E-mail: hello@roscm.ru
Сайт: roscm.ru
Ключевые IT-платформы для поиска CM-партнёров:
- Reestr-NTI – поиск компаний с BIM-технологиями: nti.reestr.ru
- Procore Marketplace – каталог CM-компаний: marketplace.procore.com
- Infogreffe – официальные выписки из реестра французских CM (для международных проектов): www.infogreffe.fr
Управляющая строительная организация – это «серебряная пуля» для сложных проектов: она объединяет все ресурсы и участников в единую систему и снижает риски.
Выбирая CM-партнёра, проверяйте не только цену, но и компетенции, технологии и культуру безопасности.
Используйте предложенные контакты – это первый шаг к надёжному долгосрочному партнёрству.