С 1 января 2026 года управляющие компании, обслуживающие многоквартирные дома и ЖКХ, всё чаще переходят на
упрощённую систему налогообложения (УСН/АУСН).
Переход позволяет снизить налоговую нагрузку, упростить отчётность и ускорить расчёты с ресурсоснабжающими организациями.
Однако автоматизация АУСН пока «подтормаживает», что вызывает вопросы бухгалтеров и финансовых директоров.
Ниже ‒ подробная инструкция, типовые схемы, нюансы и контакты, куда обращаться за помощью.

Что такое «упрощёнка» для управляющей компании

УСН ‒ это специальный налоговый режим, при котором компания платит единый налог вместо НДС, налога на прибыль
(или НДФЛ для ИП) и, в большинстве случаев, налога на имущество.

• Объект «Доходы» ‒ ставка 6 % (регионы могут снизить до 1 %).
• Объект «Доходы минус расходы» ‒ ставка 15 % (регионы могут понижать до 5 %).
• АУСН (автоматизированная упрощёнка, эксперимент с 2022 г.) ‒ налог «онлайн», расчёт делает ФНС на основании онлайн-касс и банковских выпискок. Ставки пока те же (8 % и 20 % соответственно).

Почему управляющие компании выбирают упрощёнку в 2026 году

1. Минимизация налогов
   • Нет НДС → не нужно выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги.
   • Нет раздельного учёта «НДС к вычету» для водоканала, энергосбыта и т. д.
2. Упрощённая отчётность
   • Вместо 6-7 форм ‒ одна декларация УСН (или никакой ‒ при АУСН).
   • Отчётность сдаётся 1 раз в год.
3. Конкурентные тарифы для собственников
   
   Снижение издержек позволяет управляющей компании удерживать тарифы на обслуживание дома ниже рыночных.

Критические ограничения режима

Важно: крупные управляющие компании с десятками домов часто превышают лимит 60 млн руб. и вынуждены оставаться на «классической» УСН.

Как правильно перейти на УСН в 2026 году: пошаговая схема

1. Проверьте критерии
   • Выручка за 9 месяцев 2025 г. ≤ 337,5 млн руб.
   • Численность ≤ 130 чел.
   • Нет филиалов/представительств.
2. Подготовьте решение/протокол участников
   
   Участники ООУК (общество управляющих компаний) голосуют за переход на УСН с 2026 г.
3. Уведомление в ИФНС
   
   Форма № 26.2-1 подаётся в электронном виде через любой ЭДО или сервис ФНС не позднее 31 декабря 2025 г.
4. Восстановите НДС по «входу»
   • На дату перехода нужно восстановить к вычету НДС по неамортизированным ОС и остаткам.
   • В бухгалтерии создаём проводки: Дт 19 → Кт 68 (НДС восстановлен).
5. Настройте учётную политику
   
   Приказом руководителя утверждаем:
   • объект налогообложения (6 % или 15 %);
   • порядок признания доходов/расходов (кассовый метод);
   • субсчета к счёту 90.1.1 для разделения поступлений от собственников и арендаторов.

«Подводные камни» 2026 года: что не работает в АУСН

• Автоматизированная упрощёнка не видит взносов на капремонт.
  
  Деньги, собранные с собственников «на капремонт», фискалом воспринимаются как выручка.
  Без ручной корректировки компания рискует переплатить налог.
• Ошибки в КПД (комплексном платёжном документе).
  
  Если в строке «Услуги ЖКХ» сумма не разнесена по видам, АУСн «склеивает» всё в один доход.
• Ограничение на 5 сотрудников не подходит управляющим компаниям с обслуживающим персоналом.

Типовой алгоритм взаимодействия с ФНС при АУСН

Если система АУСН «зависла» и налог рассчитан неверно:

1. В личном кабинете юрлица → раздел «Налоги» → «АУСН» → нажать «Отправить уточнение».
2. Прикрепляем:
   • файл КПД за расчётный период в формате XML;
   • акт сверки с Фондом капремонта;
   • объяснительную в произвольной форме.
3. Срок рассмотрения уточнения — 10 дней. Обычно ошибки закрываются в течение 3-5 дней.

Список контактов для обращений

• ФНС России, Отдел налогообложения юрлиц Управления ФНС по вашему региону
  Телефон горячей линии: ###-###-####
  Чат-бот в WhatsApp/Telegram: @nalog_help_bot
  Электронная приёмная: https://www.nalog.ru/rn77/service/feedback/
• Центр поддержки сервиса «АУСН» (ФГУП ГНИВЦ)
  E-mail: support@ausn.nalog.ru
  Режим работы: пн-пт 09:00–18:00 (мск)
• Консультации по ЖКХ-УСН бухгалтерам от экспертов СРО «ЖКХ-Консалт»
  Телефон: +7 (495) -48-48-84
  E-mail: info@jkh-consult.ru
• Чат-канал «УК на УСН» в Telegram
  https://t.me/uk_usn, ежедневные кейсы, документы, шаблоны.

Полезные онлайн-сервисы для управляющих компаний

• Status Dashboard Google Workspace —
  https://www.google.com/appsstatus
  
  Проверка технических сбоев Gmail, Google Drive и других сервисов, если вы ведёте документооборот в облаке.
• Google Поиск «ЖКХ нормативные акты 2026» —
  ссылка
  
  Быстрый поиск ПП РФ, Минстроя и ГосЖКХ по ключевым словам.
• База нормативных правовых актов ФНС —
  https://normativ.kontur.ru

УСН и АУСН действительно позволяют управляющим компаниям экономить до 30 % налогов, но требуют точного разделения доходов
собственников/арендаторов и строгого контроля лимитов.
Если компания превышает лимиты по выручке или численности — выбирайте классическую УСН 15 % «доходы минус расходы».
При первых же сбоях в АУСН используйте контакты выше: оперативная связь с ФНС и профильные СРО помогут закрыть проблему
без штрафов и доначислений.