В современных жилищно-коммунальных отношениях управляющая компания (УК) выступает ключевым звеном между собственниками помещений и поставщиками коммунальных услуг. Однако нередко возникает вопрос: имеет ли право УК совершать сделки с имуществом собственников? В этой статье разберемся, в каких случаях это возможно, какие ограничения существуют и что делать, если права собственников нарушены.

Правовые основания для совершения сделок УК

Управляющая компания действует на основании договора управления многоквартирным домом, который заключается с собственниками помещений на общем собрании. Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, УК имеет право:

• Заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение, электроэнергия, тепло и т.д.) от имени собственников;
• Проводить текущий и капитальный ремонт общего имущества;
• Осуществлять эксплуатацию и обслуживание инженерных систем дома;
• Нанимать подрядчиков для выполнения работ (но только с согласия собственников на общем собрании).

Важно: любые сделки, связанные с отчуждением общего имущества (продажа чердаков, подвалов, земельного участка под домом) возможны ТОЛЬКО с решением общего собрания собственников и последующей регистрацией в Росреестре.

Какие сделки УК может совершать БЕЗ дополнительного согласия

1. Договоры поставки коммунальных ресурсов ⎼ заключаются от имени собственников автоматически, так как УК является их представителем по договору управления.
2. Договоры на обслуживание лифтов ⎼ входит в перечень обязательных услуг по управлению домом.
3. Договоры на вывоз мусора ౼ также входит в базовые обязанности УК.

Какие действия требуют ОБЯЗАТЕЛЬНОГО согласия собственников

На общем собрании должны быть одобрены:

• Займы и кредиты, привлекаемые для капремонта;
• Замена лифтового оборудования на новое;
• Установка шлагбаумов, видеонаблюдения за счет дома;
• Размещение рекламных конструкций на фасаде дома;
• Реконструкция кровли с изменением конфигурации.

Как проверить законность сделки УК

Алгоритм действий для собственника:

1. Запросите в УК копию договора, который был заключен от имени собственников;
2. Проверьте протокол общего собрания ⎼ должно быть указано, какими полномочиями наделена УК;
3. Сверьте смету расходов ౼ все должно соответствовать решению собрания;
4. Если сомневаетесь ౼ направьте запрос в Госжилинспекцию вашего региона.

Что делать, если УК превысила полномочия

Действия при нарушении прав собственников:

Важные советы от юриста

Как отмечает Наталья Оганова, к;ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ, в программе «Правда о праве»:

«Собственникам необходимо понимать: управляющая компания ⎼ это не владелец имущества, а всего лишь управленец. Любые значимые сделки с общим имуществом должны быть согласованы. Если УК действует без согласия ౼ это прямое нарушение ЖК РФ.»

Контакты для обращений по спорам с УК

• Федеральная жилищная инспекция России
  Телефон: ###-###-#### (горячая линия)
  Сайт: dom.gosuslugi.ru
• Роспотребнадзор
  Телефон: ###-###-####
  Онлайн-обращение: rospotrebnadzor.ru
• ЖКХ-Контроль (федеральный портал)
  Сайт: жкх.онлайн
• Региональные жилищные инспекции
  (уточните контакт вашего региона на сайте Госуслуг)

Часто задаваемые вопросы

Может ли УК самостоятельно сдать подвал в аренду?

Нет. Подвал относиться к общему имуществу собственников. Сдавать его можно только с решения общего собрания и при условии, что доходы идут на нужды дома.

Как оспорить сделку, заключенную УК без согласия?

Подайте иск в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о нарушении. Потребуйтесь признать сделку недействительной и возместить ущерб.

Кто несет ответственность за долги по договору, заключенному УК?

Если договор заключен в рамках полномочий, ответственность несут собственники. Если УК превысила полномочия ⎼ ответственность несет сама компания.

Главное помнить: управляющая компания ⎼ это ваш представитель, но не собственник. Любые сомнительные действия требуют проверки и, при необходимости, защиты прав в суде.