Оглавление
- Шаг 1․ Проверка права собственности
- Шаг 2․ Собрание собственников и решение
- Шаг 3․ Определение арендной ставки и срока
- Шаг 4․ Подготовка и подписание договора аренды
- Шаг 5․ Регистрация договора в Росреестре (если ≥ 1 год)
- Шаг 6․ Налоги и бухгалтерский учёт
- Шаг 7․ Контроль за площадью и целевым использованием
- Контакты для консультаций и обращений
Шаг 1․ Проверка права собственности
Перед сдачей помещения в аренду ТСЖ обязано убедиться, что помещение числится на балансе ТСЖ (ЕГРН выписка + бухгалтерский баланс)․ Проверьте:
- Кадастровый номер в ЕГРН и соответствие техническому паспорту;
- Отсутствие обременений (ипотека, арест, залог);
- Фактическое соответствие площади по данным БТИ и техническому плану․
Шаг 2․ Собрание собственников и решение
Для сдачи общего имущества в аренду требуется решение общего собрания собственников (ст․ 44, 46 ЖК РФ):
- Подготовьте повестку собрания: «О предоставлении нежилого помещения № 1… в аренду»․
- Обеспечьте кворум 50 %+1 голос от общей площади помещений в доме․
- Принимайте решение простым большинством голосов присутствующих․
- Оформите протокол общего собрания или решение единоличного собственника, если помещение в единоличной собственности․
Шаг 3․ Определение арендной ставки и срока
Установите:
- Арендную ставку — фиксированную или с индексацией (например, +5 % ежегодно)․
- Срок аренды — до 5 лет (продление на общем собрании) или короткий срок до 11 месяцев без регистрации․
- Обеспечительный платёж (депозит) и порядок возврата․
Шаг 4․ Подготовка и подписание договора аренды
Используйте типовой договор аренды нежилого помещения, но добавьте:
- Реквизиты ТСЖ и ЕГРЮЛ․
- Точное описание помещения (кадастровый номер, площадь, этаж)․
- Целевое использование: «Коммерческая деятельность, не нарушающая требования законодательства»․
- Условия об оплате коммунальных услуг (отдельно счётчики vs общедомовые расходы)․
- Подписи: Председатель правления ТСЖ + печать․
Шаг 5․ Регистрация договора в Росреестре (если ≥ 1 год)
По ст․ 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения на срок 1 год и более подлежит гос․ регистрации․ Порядок:
- Подайте заявление через МФЦ или электронную подпись (ФНС/Росреестр)․
- Вложите: договор, протокол собрания, выписку ЕГРН, платёжную квитанцию госпошлины 2 000 ₽ (юр․ лицо)․
- Срок регистрации: 5 рабочих дней (электронная подача) или 7 дней (МФЦ)․
Шаг 6․ Налоги и бухгалтерский учёт
Налогообложение ТСЖ
ТСЖ не является коммерческой организацией (ст․ 116 ЖК РФ), но получение арендной платы считается внереализационным доходом․
- НДС: освобождён, если ТСЖ применяет УСН (п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ)․
- Налог на прибыль: не платится, если средства направляются на содержание дома и внесены в «Целевые поступления» (ст․ 251 НК РФ)․
- УСН 6 % «доходы»: уплата налога с суммы аренды, но можно уменьшить на взносы (если ТСЖ нанимает сотрудников)․
Бухгалтерские проводки
- Получена арендная плата:
Дт 51 Кт 86 «Целевые поступления» (если доход направлен на содержание МКД)․ - Если средства не целевые (например, прибыль для распределения):
Дт 51 Кт 91-1 «Прочие доходы»․
Важно: отражайте в учёте и отчётности ежемесячно, чтобы не нарушить сроки подачи деклараций УСН (до 25-го числа квартала)․
Шаг 7․ Контроль за площадью и целевым использованием
Периодически проверяйте:
- Фактическое использование помещения: соответствует ли договору (офис/склад/торговля)․
- Общая доля нежилых помещений: не превышает ли 3 % от общей площади дома (при необходимости перерасчёт тарифов на коммунальные услуги)․
- Инспекции: Госжилинспекция, Роспотребнадзор, МЧС могут проверять безопасность․
Контакты для консультаций и обращений
- ФНС России (вопросы УСН, налог на прибыль)
Горячая линия: ###-###-####
www․nalog․gov․ru - Росреестр (регистрация договора аренды)
Телефон: ###-###-####
rosreestr․gov․ru - ЖКХ Контроль (Госжилинспекция)
Приёмная: +7 (495) -60-05-05
госжилинспекция․рф - Юридические компании (Москва)
ООО «Центр ЖКХ-Право»
Тел․: +7 (495) -15-53-49
Email: info@zkhrf․ru - Консультации бухгалтеров
Сервис «Моё дело»: ###-###-####
moedelo․org