Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме для самостоятельного управления общим имуществом. В отличие от территориального общественного самоуправления (ТОС) ТСЖ не является органом местного самоуправления (ст. 27 ФЗ-131), но обладает полной правосубъектностью и может оперативно принимать решения по содержанию, ремонту и эксплуатации дома.
Что считается общим имуществом ТСЖ
- Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля, лестничные клетки, лифты и шахты.
- Инженерные системы: сети водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, канализации, системы дымоудаления.
- Земельный участок: земля под домом и придомовая территория, закреплённые за домом.
- Объекты обслуживания: бойлерные, колясочные, чердаки, подвалы, парковки, детские и спортивные площадки.
Разграничение: общее имущество собственников vs. имущество ТСЖ
Собственники помещений владеют общим имуществом в долевой собственности, тогда как ТСЖ может приобретать и владеть отдельным имуществом (например, моечными машинами, снегоуборочным инвентарём, компьютерами для бухгалтерии). При ликвидации ТСЖ его имущество распределяется между членами пропорционально долям в общем имуществе, а долевая собственность никуда не переходит.
Обязанности ТСЖ по содержанию общего имущества (ст. 138 ЖК РФ)
- Ведение реестра членов ТСЖ с указанием долей в общей собственности (форма утверждена ГЖИ).
- Контроль за своевременным внесением платежей всеми собственниками пропорционально их долям.
- Обеспечение безопасности и надлежащего содержания общих помещений и инженерных систем.
- Организация общих собраний собственников (ОСС) для решения вопросов, затрагивающих общее имущество.
Распределение расходов и льготы
Размер взносов определяется:
- долей в праве общей собственности (квадратные метры общего имущества / общая площадь МКД);
- решением ОСС или уставом ТСЖ (например, «руб./м² общей площади квартиры»).
Важно: собственник, имеющий право на налоговое уменьшение по п. 5 ст. 391 НК РФ или местную льготу, всё равно обязан оплачивать расходы ТСЖ на земельный налог в установленной доле, если иное не предусмотрено уставом.
Права ТСЖ по отношению к общему имуществу
- Сдавать части общего имущества в аренду (например, крышу под размещение антенн), но только по решению ОСС.
- Заключать договоры подряда на капремонт без согласия каждого собственника при наличии кворума ОСС.
- Требовать устранения нарушений от соседей, загромождающих лестничные клетки или чердаки.
Пошаговое создание ТСЖ (укрупнённо)
- Инициативная группа собственников созывает учредительное собрание.
- Принимается решение о создании ТСЖ, утверждается устав, избирается правление и председатель.
- Выбирается уполномоченное лицо-заявитель (ст. 136 ЖК РФ).
- Подаётся пакет документов в ИФНС/МФЦ для государственной регистрации юридического лица.
- После получения выписки из ЕГРЮЛ открывается расчётный счёт, вносится информация в ГИС ЖКХ.
Реестр членов ТСЖ: что должен содержать
| № | ФИО собственника | Адрес помещения | Площадь (м²) | Доля в общем имуществе (%) | Контактный телефон/e-mail |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Иванов И.И. | кв. 1 | 45 | 2,34 | ###-###-#### |
Форма реестра доступна на сайте Госжилинспекции.
Ликвидация ТСЖ и судьба общего имущества
При ликвидации ТСЖ:
- Общее имущество остаётся в долевой собственности собственников помещений.
- Имущество самого ТСЖ (инвентарь, техника) продаётся, а вырученные средства распределяются между членами пропорционально долям в общем имуществе.
- Без правопреемства долговые обязательства ТСЖ не переходят к собственникам (при соблюдении процедуры ст. 63 ГК РФ);
Частые вопросы собственников
Кто платит за ремонт крыши в ТСЖ?
Все собственники пропорционально долям в общем имуществе. Решение об объёме и подрядчике принимает ОСС.
Можно ли отказаться от членства в ТСЖ?
Нельзя: если вы собственник, вы автоматически являетесь его членом и обязаны оплачивать взносы.
Что делать, если сосед не платит?
Правление ТСЖ подаёт иск в мировой суд, взыскивает долг и неустойку (ст. 155 ЖК РФ).
Контакты для обращений и получения консультаций
- Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга
Адрес: 191002, СПб, Садовая ул., д. 25/27
Телефон: +7 (812) -76-20-20
Сайт: gzhi.gov.ru - МФЦ «Мои Документы» СПб (регистрация ТСЖ, получение ЕГРЮЛ)
Единая справочная: +7 (812) -90-60-30
Онлайн-запись: mfc-spb.ru - Центр правовой помощи «ЖКХ-Контроль» (бесплатные консультации)
Телефон горячей линии: ###-###-#### (пн–пт 9:00–18:00) - Фонд капитального ремонта СПб
Адрес: 190000, СПб, Невский пр., д. 41
Телефон: +7 (812) -23-33-33
Сайт: fkr-spb.ru - КонсультантПлюс: справка по ЖК РФ
Бесплатный доступ к статьям: consultant.ru/popular/housing