Многоквартирные дома‚ управляемые товариществами собственников жилья (ТСЖ/ТСН)‚ обязаны формировать фонд капитального ремонта.
Сделать это можно двумя способами:
- перечислять взносы на счёт регионального оператора (общий счёт субъекта РФ);
- открыть собственный специальный счёт в банке и копить деньги самостоятельно.
В этой статье разберёмся‚ как ТСЖ отражает в бухгалтерии начисление и поступление взносов на капитальный ремонт‚ какие проводки применять при разных налоговых режимах и как избежать типичных ошибок.
Правовая база: что говорит ЖК РФ
Статья 169 ЖК РФ обязывает всех собственников помещений в МКД ежемесячно оплачивать взносы на капремонт.
Статья 175 ЖК РФ устанавливает порядок открытия и ведения специального счёта.
Ключевые отличия специального счёта от счёта регионального оператора
- Владелец средств: при спецсчёте – это собственники МКД; у регионального оператора – регион.
- Распоряжение: ТСЖ может тратить средства только на проект капремонта своего дома; региональный оператор – на любые дома региона в порядке очереди.
- Доходы: проценты‚ начисленные банком на спецсчёт‚ принадлежат собственникам (ст. 36.1 ЖК РФ); на счёте оператора – региону.
Как начисляются взносы
Размер взноса утверждается общим собранием собственников‚ но не может быть меньше минимального‚ установленного субъектом РФ (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Начисление ведётся в конце каждого месяца исходя из площади помещения × тариф.
Бухгалтерский контракт счетов
- Дт 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» – квартиры-должники;
- Кт 86 «Целевое финансирование» – начисленные взносы.
Проводки ТСЖ при разных налоговых режимах
Упрощённая система налогообложения (УСН‚ «доходы минус расходы»)
| Операция | Дт | Кт | Основание |
|---|---|---|---|
| Начислено собственникам за месяц | 76 | 86 | Решение ОСС‚ расчёт взносов |
| Деньги поступили на спецсчёт | 55 «Специальные счета» | 76 | Выписка банка |
| Начислены проценты банком | 55 | 86 | Выписка банка |
| Оплачены работы по капремонту | 86 | 55 | Акт КС-2‚ КС-3‚ платёжка |
Важно! В целях УСН взносы и пени не признаются доходами‚ если ТСЖ ведёт раздельный учёт (письмо Минфина 03-03-06/1/816 от ).
Общая система налогообложения (ОСНО)
Проводки аналогичны‚ но:
- средства 86-го счёта не облагаются НДС и налогом на прибыль (ст. 251 НК РФ‚ п. 2);
- при использовании средств на капремонт стоимость работ не принимается к расходам – списываются в уменьшение целевого финансирования (Дт 86 Кт 55/60).
Пример расчёта и проводок за июнь 2026 г.
Исходные данные:
Площадь всех помещений – 3 000 м²; тариф – 9 руб./м².
- Начислено: 3 000 × 9 = 27 000 ₽
Дт 76 Кт 86 – 27 000 - Поступило на спецсчёт: 25 000 ₽
Дт 55 Кт 76 – 25 000 - Долг собственников: 2 000 ₽ (остаток на 76 счёте).
- Банк начислил проценты: 130 ₽
Дт 55 Кт 86 – 130 - Подрядчику оплачены работы: 15 000 ₽
Дт 86 Кт 55 – 15 000
Документы‚ которые нужно хранить
- протокол общего собрания собственников о размере взноса и способе формирования фонда;
- реестр собственников с площадями помещений;
- ежемесячные расчёты взносов (можно в Excel);
- выписки банка по спецсчёту;
- договоры подряда‚ акты КС-2‚ КС-3‚ счета-фактуры;
- отчёты о целевом использовании средств (публикуемые на сайте ТСЖ/ГИС ЖКХ).
Типичные ошибки ТСЖ
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Начислили взносы проводкой Дт 62 Кт 90 | Повышен налог на прибыль и НДС при ОСНО | Использовать Дт 76 Кт 86 |
| Не ведут раздельный учёт взносов | Налоговая может включить в доходы | Открыть субсчета к 86-му‚ вести аналитику по видам целевых средств |
| Использовали средства капремонта для оплаты долгов за ЖКУ | Штрафы‚ требование вернуть деньги | Применить только на капремонт (п. 5 ст. 175 ЖК РФ) |
Алгоритм перехода с регионального счёта на спецсчёт и обратно
- Созываем общее собрание собственников‚ принимаем решение (≥ 50 % голосов).
- Уведомляем региональный фонд капремонта за 30 дней (форма – на сайте фонда).
- Выбираем банк‚ открываем спецсчёт (договор банковского счёта + регистрация в ЕГРЮЛ).
- Информируем собственников о новых реквизитах (объявления‚ квитанции).
- Если возвращаемся к региональному оператору – повторяем шаги 1–2‚ закрываем спецсчёт.
Льготы и компенсации для собственников в 2026 году
- Пенсионеры 70+ – компенсация 50 % взносов;
- Пенсионеры 80+ – компенсация 100 %;
- льгота оформляется через МФЦ/Госуслуги по заявлению и справке о составе семьи.
Контакты для консультаций
- Фонд капитального ремонта вашего региона: телефон и адрес указаны в квитанции ЖКХ.
- ГИС ЖКХ: dom.gosuslugi.ru
- Минстрой РФ: +7 -95 737-00-11‚ info@minstroyrf.ru
- КонсультантПлюс: www.consultant.ru‚ раздел «ЖК РФ».
Обновлено 23 марта 2026 г. 19:55 МСК. Данные актуальны на дату публикации. Перед применением проводок проконсультируйтесь с профильным бухгалтером.