Актуально на 24 марта 2026 года  |  Обновлено по свежим разъяснениям Минстроя и судебной практике

Что такое «ТСЖ на часть МКД» и почему это возможно

ТСЖ на часть многоквартирного дома (МКД) — это юридически оформленное объединение собственников‚ которое управляет не всем домом целиком‚ а лишь его технически и территориально обособленной частью (подъезд‚ секция‚ стояк и т. д.) или‚ наоборот‚ объединяет несколько домов в рамках одного ТСЖ. Подобная схема реализуется:

• через реорганизацию уже существующего ТСЖ (выделение‚ присоединение‚ слияние);
• через первичное создание ТСЖ сразу для нескольких МКД;
• через выделение самостоятельного ТСЖ из состава «многодомового» товарищества.

Выделение части МКД в отдельное ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ)

Когда применимо

Если первоначально было создано одно ТСЖ сразу на два и более домов‚ собственники могут принять решение о выделении самостоятельного ТСЖ‚ которое будет управлять только своим домом.

Условия‚ которые нельзя нарушить

1. Соблюдён порядок общего собрания (ч. 1 ст. 136): участвуют собственники всех помещений дома‚ за который выделяется ТСЖ.
2. Решение принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников каждого МКД‚ входящего в «многодомовое» ТСЖ.
3. До реорганизации необходимо:
   • провести инвентаризацию общего имущества;
   • разграничить обязательства по договорам ресурсоснабжения;
   • составить разделительный баланс.

Пошаговый алгоритм выделения

1. Инициативная группа (от 10 % собственников) ставит вопрос на повестку.
2. Извещение о собрании размещается за 10 дней (ст. 45 ЖК).
3. В день собрания:
   • заслушивают отчёт правления и ревизора;
   • голосуют за выделение‚ утверждают передачу долей имущества.
4. В течение 3 дней подаётся заявление в ИФНС о внесении изменений в ЕГРЮЛ.
5. Заключаются новые договоры с РСО и управляющими компаниями.

Создание ТСЖ сразу на нескольких домах (ч. 1 ст. 135‚ п. 2 ст. 136 ЖК РФ)

Допустимые основания

• Дома расположены на смежных земельных участках.
• Имеется общая инженерная инфраструктура (котельная‚ тепловые сети‚ электроподстанция).
• Имеются земельные участки общего пользования (парковка‚ детская площадка‚ проезды).

Кворум и голосование

Решение принимается общим собранием собственников помещений в каждом доме. Необходимо ≥ 50 % голосов от общего числа собственников в каждом МКД.

Модельный план создания

1. Формируем инициативную группу из представителей всех домов.
2. Проводим единое информационное собрание по видеосвязи или очно в ДК.
3. Готовим единый устав ТСЖ с приложениями «Кадастровый перечень домов и земельных участков».
4. Одновременно голосуем в каждом доме‚ фиксируем протоколы.
5. В течение 3 рабочих дней подаём документы в налоговую (форма Р 11001‚ протоколы‚ устав).

Присоединение/отсоединение дома к уже действующему ТСЖ

Через реорганизацию

Согласно судебной практике (Апелляционное определение ВС РФ от )‚ присоединить дом к существующему ТСЖ можно только в рамках реорганизации в форме присоединения. Процесс аналогичен выделению‚ но в обратном порядке:

• готовится реорганизационный баланс;
• принимается решение общим собранием обоих ТСЖ (или собранием дома‚ если ТСЖ создаётся впервые);
• в ЕГРЮЛ вносится запись о прекращении одного ТСЖ и расширении другого.

Список необходимых документов

Плюсы и минусы ТСЖ «на часть МКД»

• Плюсы
  • точное таргетирование расходов (содержание только «своего» подъезда/дома);
  • повышенная собственная ответственность жильцов;
  • возможность грантов и субсидий за счёт уменьшенной площади.
• Минусы
  • сложности с разграничением инженерных сетей;
  • риск роста тарифов при малочисленном ТСЖ;
  • дополнительные расходы на юридическое сопровождение реорганизации.

Контакты и ресурсы для консультаций

• Минстрой России — minstroyrf.gov.ru‚ тел. +7 -95 639-29-29 (горячая линия по ЖКХ).
• Госуслуги (подача электронных документов), gosuslugi.ru‚ раздел «Регистрация юр. лиц».
• Ассоциация ТСЖ и ЖКК России — тсж-ассоциация.рф‚ e-mail: info@тсж-ассоциация.рф‚ тел. +7 -95 628-07-74.
• Региональные центры «ЖКХ-Контроль» (бесплатные семинары) — найдите свой регион на жкх-контроль.рф.
• Юридическая служба ГАРАНТ, garant.ru‚ тел. ###-###-#### (круглосуточно).

Чек-лист «Запустить ТСЖ на часть МКД за 60 дней»

1. День 1–7: формируем инициативную группу‚ собираем реестр собственников.
2. День 8–20: готовим устав‚ разделительный баланс‚ план реорганизации.
3. День 21: размещаем извещение о собрании в подъездах‚ на Госуслугах‚ в газете.
4. День 31: проводим общее собрание (по-секционно или по-домовому).
5. День 32–35: подаём документы в ИФНС (электронно или лично).
6. День 40–45: получаем выписку ЕГРЮЛ‚ открываем расчётный счёт.
7. День 46–60: заключаем договоры с РСО‚ выбираем УК или переходим на самоуправление.

Важно! Всегда храните оригиналы протоколов и аудиозаписи собраний: они являются ключевыми доказательствами при проверках прокуратуры и судах. Удачного вам реформирования ТСЖ!