Вопрос о том, имеет ли ТСЖ право на подвалы многоквартирного дома, волнует и собственников, и управляющие организации.
Подвалы могут приносить прибыль (аренда, парковка, склады), но одновременно требуют затрат на содержание.
Ниже ― подробная инструкция, в которой разобраны: законодательство, судебная практика, пошаговый алгоритм оформления
и контакты профильных органов.
Краткий вывод по закону
ТСЖ вправе закрепить подвальное помещение за собой, если оно:
- Не значится как самостоятельный объект недвижимости в ЕГРН;
- Не выделено в индивидуальную собственность третьих лиц (муниципалитет, коммерсанты);
- В техническом паспорте значится как «вспомогательное помещение общего имущества».
В таком случае подвал входит в состав общего имущества собственников, а ТСЖ управляет и распоряжается им
от имени общего собрания (ст. 36, 290 ЖК РФ).
Нормативная база
- ЖК РФ, ст. 36 — перечень общего имущества.
- ЖК РФ, ст. 290, права ТСЖ/ТСН на имущество.
- ГК РФ, ст. 290 — распоряжение общей долевой собственностью.
- Постановление Пленума ВС РФ № 25 от — разграничение подвалов в общем имуществе.
- Приказ Минстроя № 937/пр от — правила содержания общего имущества.
Как определить, «общий» это подвал или чужой?
Действуйте по схеме:
- Запросите выписку ЕГРН по адресу дома. Смотрите раздел «Самостоятельные объекты». Если подвал там отсутствует — переходите к п. 2.
- Сверьте площадь подвала с площадью, указанной в техническом паспорте МКД: совпадает — значит помещение техническое.
- Проверьте документы БТИ: категория «подвал» без кадастрового номера = часть общего имущества.
- Получите выписку из ЕГРН на весь дом: в ней должно быть прямо указано «помещения, входящие в состав общего имущества».
Как ТСЖ закрепить подвал за собой: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Подготовка повестки общего собрания
- Включите вопрос: «О закреплении подвального помещения за ТСЖ и утверждении порядка использования».
- Укажите точную площадь по техпаспорту.
Шаг 2. Проведение собрания
- Кворум, 50 %+1 голос от общей площади помещений дома (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
- Решение принимается простым большинством присутствующих.
Шаг 3. Протокол, выписка и уведомления
- Оформите протокол общего собрания.
- В 3-дневный срок направьте копию протокола в УК/ТСЖ и управу района.
Шаг 4. Постановка на баланс и договор аренды
- ТСЖ открывает отдельный счёт 86 «Целевое финансирование» (если планируется сдавать в аренду).
- Заключает договоры аренды не чаще, чем на 5 лет, с фиксированной стоимостью аренды в рублях.
- Доход распределяется на содержание общего имущества и капремонт, но не может быть изъят лично собственниками.
Частые спорные ситуации и судебная практика
Ситуация 1. Муниципалитет претендует на подвал
Верховный суд РФ в Определении № 18-КГ20-24 от указал: если подвал не выделен в муниципальную собственность
и технически обслуживает дом, он принадлежит собственникам. Муниципалитет обязан доказать право собственности; при его отсутствии — имущество остаётся за ТСЖ.
Ситуация 2. Управляющая компания сдаёт подвал без собрания
Апелляционное определение Московского городского суда № 33-17016/2023: если договор аренды подвала заключён УК без решения общего собрания,
договор ничтожен; Деньги, полученные арендаторами, подлежат возврату в доход собственников.
Ситуация 3. Подвал оформлен как отдельный объект
Если в ЕГРН появился кадастровый номер и собственник — физ/юр лицо, ТСЖ не имеет права распоряжаться помещением.
Единственный выход, выкупить или оспорить регистрацию в суде, доказав незаконность выделения.
Калькуляция доходов и расходов ТСЖ при использовании подвала
| Статья | Минимальная сумма (руб./мес) | Максимальная сумма (руб./мес) |
|---|---|---|
| Аренда 50 м² под склад/мастерскую | 15 000 | 35 000 |
| Аренда 50 м² под магазин | 25 000 | 70 000 |
| Налог на доход ТСЖ (6 % УСН) | 900 | 4 200 |
| Усиленная уборка, электричество, освещение | 3 000 | 7 000 |
Чек-лист для председателя ТСЖ
- Проверить ЕГРН и техпаспорт на предмет «самостоятельного объекта».
- Если подвал общий — подготовить повестку и провести собрание.
- Оформить протокол, уведомить УК и районную администрацию.
- Установить счётчик тепла/электричества (если планируется коммерческая аренда).
- Заключить договор аренды не более чем на 5 лет, установить страховой депозит.
- Раз в год отчитываться перед собственниками о доходах и расходах.
Как не нарваться на штрафы
- Не сдавайте подвал жильём — нарушение пожбезопасности, штраф до 500 000 ₽ (ст. 9.1 КоАП).
- Не размещайте без разрешения МЧС и Роспотребнадзора склады ГСМ, пиротехники, пищевых продуктов.
- Не превышайте нормы электрической нагрузки: для подвала — до 3 кВт на 100 м².
Контакты для обращений
Федеральные и региональные инстанции
- Росреестр (запрос ЕГРН, постановка/снятие с кадастрового учёта)
https://rosreestr.gov.ru
Горячая линия: ###-###-#### (бесплатно по РФ) - Минстрой России
Тел.: +7 (495) -26-90-00
e-mail: info@minstroyrf.ru
Судебные и консультационные ресурсы
- ГАС «Правосудие» — проверка судебной практики по спорам о подвалах
https://bsr.sudrf.ru - Федеральная палата адвокатов РФ
Тел.: ###-###-#### (юридическая консультация)
Москва и Санкт-Петербург
- Москва, Мосжилинспекция
Тел.: ###-###-####
Адрес: ул. Садовая-Самотёчная, д. 18 - Санкт-Петербург, Комитет по государственному контролю
Тел.: ###-###-####Адрес: наб. Канала Грибоедова, д. 185
Важно: перед походом в МФЦ или суд всегда делайте ксерокопии протоколов, решений общего собрания и выписки ЕГРН —
именно эти документы решают исход 90 % споров.