НДС для ТСЖ остаётся одним из самых «тонких» участков бухгалтерии: там, где собственные доходы, плата за коммуналку, целевые взносы и услуги управляющих компаний переплетаются в одном кошельке. Ошибка в классификации операции чревата недоимкой, а заниженная база – штрафом. Далее – подробные правила, схемы проводок и новые расходные коды, актуальные именно на .
Содержание
- Какой статус у ТСЖ, чтобы понять, обязан он платить НДС или нет
- Доходы ТСЖ: что облагаеться НДС, а что – нет
- Расходы и «входной» НДС: когда принимаем к вычету
- Раздельный учёт: требование закона и техническая реализация
- Типовые проводки в 2026 году
- Какие отчёты сдавать и до какого числа
- Чек-лист главного бухгалтера ТСЖ
- Контакты для оперативных консультаций
Статус налогоплательщика и режим
ВАЖНО: если ТСЖ применяет УСН «Доходы минус расходы», то НДС он не платит, но может добровольно выступить налоговым агентом при аренде муниципального имущества (ст. 161 НК РФ).
Если же товарищество выбрало ОСНО или утратило право на УСН, обязанности «полноценного» плательщика НДС возникают полностью.
- Ставка 20 % – на собственные услуги (содержание, ремонт, охрана).
- Ставка 10 % – на коммунальные услуги электро- и теплоснабжения, если ТСЖ выставляет счёт собственникам «по факту».
- Ставка 0 % – если деньги проходят транзитом (договор комиссии/агентский).
Доходы ТСЖ: что облагается НДС
| Вид дохода | НДС 2026 | Комментарий |
|---|---|---|
| Членские и целевые взносы | Не облагается | Пп. 1 п. 2 ст. 154 НК РФ (целевое финансирование) |
| Квартплата + эксплуатационные расходы | Облагается 20 % | Кроме случаев, когда взнос выступает «компенсацией» |
| Коммунальные услуги (перепродажа) | 10 % или 0 % | Зависит от модели: договор энергоснабжения vs агентский |
| Аренда нежилых помещений | 20 % | Даже при УСН – налоговый агент |
| Пени/штрафы от дольщиков | Не облагается | Письмо ФНС № ЕД-4-3/15733@ от |
Расходы и «входной» НДС
Когда принимаем к вычету:
- Имеется счёт-фактура (или УПД) с цифрами НДС.
- Услуги/товары уже оприходованы и используются в облагаемой деятельности.
- Раздельный учёт не указывает, что доля «освобождённых» операций превышает 5 % (иначе пропорционально).
Категории расходов с НДС 2026:
- Коммунальные ресурсы (электричество, вода, тепло) – вычет 100 % при прямых договорах.
- Работы подрядчиков (ремонт лифтов, кровли) – вычет 100 %.
- Материалы для проведения общего собрания – вычет 100 %, если собрание утверждает смету на облагаемые услуги.
- Банковские услуги и страхование – НДС не предъявляется, вычета нет.
Раздельный учёт: простой алгоритм
Для ТСЖ ключевой риск – смешение средств собственников и собственных доходов.
- Открываем отдельный банковский счёт для целевых взносов (Дт 55 Кт 76).
- В учётной политике фиксируем:
«Раздельный учёт ведётся по счёту 19 «Налог на добавленную стоимость», субсчёт 19-1 – «НДС по облагаемым операциям», 19-2 – «НДС по необлагаемым». Пропорция определяется ежеквартально как отношение выручки облагаемой к общей»; - Каждый месяц делаем проводку:
Дт 90-3 Кт 68 – начислен НДС к уплате;
Дт 68 Кт 19-1 – принят к вычету входной НДС (облагаемая часть);
Дт 20/26 Кт 19-2 – «входной» НДС по необлагаемым операциям относится на затраты.
Типовые проводки ТСЖ на ОСНО в 2026
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
|---|---|---|---|
| Начислены членские взносы | 76 | 86 | 500 000 |
| Поступили деньги от собственников (коммуналка) | 51 | 76 | 1 200 000 |
| Начислен НДС с квартплаты (20 %) | 90-3 | 68 | 200 000 |
| Получен счёт за тепло от «МосЭнерго» (в т.ч. НДС 10 % = 30 000) | 20 19-1 | 60 | 300 000 30 000 |
| Тепло оплачено | 60 | 51 | 330 000 |
| Принят НДС к вычету | 68 | 19-1 | 30 000 |
Отчётность 2026: даты и формы
- Ежеквартально до 25-го числа месяца, следующего за кварталом – декларация по НДС (ф. KND 1151001).
- Ежемесячно – Журнал учёта счетов-фактур (электронный формат). Должен быть «выгружен» в ФНС до 20 числа.
- Годовая бухгалтерская отчётность – до 31 марта 2027 г.: баланс (ф. 0710001), отчёт о финансовых результатах (ф. 0710002) с приложением пояснительной записки.
Чек-лист главного бухгалтера ТСЖ
- Обновить учётную политику для НДС-2026 (новый порядок кодирования КПД в счетах-фактурах).
- Проверить, что пропорция облагаемых операций не опустилась ниже 5 % (иначе вычет по общему правилу).
- Отключить старые коды ОКВЭД 68.32 и зафиксировать 84.11 в ЕГРЮЛ.
- Раз в квартал сверить расчёты с управляющими компаниями (акты КС-2, КС-3).
- Ежемесячно проводить сквозную проверку цепочки «ЕПД → счет-фактура → КУДиР».
Контакты для обращений
- Консультации по ведению НДС в ТСЖ
ООО «Константа-Холдинг», отдел бухгалтерского сопровождения ЖКХ
Тел.: +7 (495) -23-45-67
E-mail: jkh@constanta.ru
Режим работы: пн-пт 09:00–18:00 (Мск) - Налоговая инспекция (горячая линия ФНС России)
Тел.: ###-###-#### (звонок бесплатный)
Онлайн-чат: www.nalog.ru → «Обратиться в ФНС» - Экстренная проверка отчётности на УСН/ОСНО
Сервис «КонсультантПлюс: Готовое решение ТСЖ»
Пробный доступ: www.consultant.ru/trial/tszh - Аудит и восстановление учёта
ООО «Бухгалтерия для ТСЖ»
Тел.: +7 (495) -87-65-43
Telegram-канал: t.me/tsj_audit
Полезный совет: если у вас более 500 собственников, рекомендуем подключить электронную отчётность через ЭДО «Контур.Экстерн» – это сократит риск просрочки до 0,2 %.