В многоквартирных домах (МКД) наряду с квартирами часто располагаются офисы, магазины, салоны, аптечные пункты и другие нежилые помещения. Владельцы таких объектов — юридические лица или индивидуальные предприниматели, обладают теми же правами и обязанностями в рамках товарищества собственников жилья (ТСЖ), что и собственники квартир. Однако при подготовке и проведении общих собраний возникают нюансы: как учитывать голоса нежилого фонда, кто вправе участвовать в кворуме и как оформлять решения. Ниже — подробный разбор темы «ТСЖ: голосование собственников нежилых помещений».

Правовой статус собственников нежилых помещений в ТСЖ

Согласно Жилищному кодексу РФ (гл. 6, ст. 135–148) и Федеральному закону № 189-ФЗ «О товариществе собственников жилья»:

• равноправие участников — каждый собственник независимо от типа помещения имеет один голос на 1 м² общей площади;
• обязанность платить взносы, до 17 сентября 2025 года собственники нежилых помещений оплачивали и взносы на капремонт, и текущее содержание. После принятия Госдумой в первом чтении законопроекта № 123456-7 (см. новость от 03/23/26) планируется освободить таких собственников от взносов на капремонт с момента вступления закона в силу;
• право голосовать — нежилые помещения участвуют в формировании кворума и в принятии решений по всем вопросам повестки, кроме тех, что касаются исключительно жилых помещений (например, переустройство квартир).

Кворум: как считаются голоса

Общее собрание правомочно, если в нем участвуют собственники более 50 % площади всех помещений дома. Сюда входят:

1. жилые квартиры;
2. нежилые офисы, магазины, подвалы, чердаки, закреплённые за собственниками.

Пример: общая площадь дома 9 000 м², из них 1 000 м² приходится на магазины и офисы. Для кворума необходимо собрать >4 500 м². Если владельцы нежилых помещений игнорируют собрание, кворум может не набраться.

Особенности повестки, где голоса нежилого фонда «отдельно»

Процедура подсчёта голосов

• Шаг 1. Регистрация участников: присутствующие очно или по доверенности, а также заочные бюллетени.
• Шаг 2. Определение доли каждого собственника: S (м²) / S общей (м²).
• Шаг 3. Суммирование долей «за», «против», «воздержался».
• Шаг 4. Принятие решения: простое большинство (>50 %) или квалифицированное (>⅔) в зависимости от вопроса.

Пример бюллетеня:

Вопрос: Утвердить годовой план капремонта с финансированием из счёта специального депозита.
[ ] За — _____ м²
[ ] Против — _____ м²
[ ] Воздержался — _____ м²
Подпись собственника нежилого помещения пл. 120 м²: __________

Подводные камни

1. Арендаторы не голосуют. Только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
2. Доли в долевой собственности. Если офис принадлежит 3-м лицам по ⅓, каждый голосует своей долей.
3. Недействительные бюллетени. Отсутствие паспортных данных, подписи или площади делает бюллетень нулевым.
4. Новые законы. После 17 сентября 2025 г. владельцы нежилых помещений могут быть освобождены от капремонтных взносов, но останутся обязанными платить за текущее содержание. Это изменит мотивацию участия в голосованиях.

Пошаговая инструкция для ТСЖ

6.1 Подготовка

• За 10 дней до собрания направьте уведомление заказным письмом + e-mail + разместите на доске объявлений (ст. 45 ЖК).
• В уведомлении укажите: дату, время, место, повестку, форму (очно-заочная).
• Сформируйте список собственников нежилых помещений с площадями и контактами.

6.2 Проведение

• Ведите протокол в 2 экземплярах: один — для жилищной инспекции, второй — для архива ТСЖ.
• Каждый участник подписывает лист регистрации, где отдельно отражаються нежилые помещения.
• На заочном этапе принимайте только скан-копии бюллетеней с «живой» подписью; PDF-анкеты без подписи недействительны.

• В течение 3 дней разместите решение на официальном сайте ТСЖ и доске объявлений.
• Отправьте копию всем собственникам нежилых помещений с QR-кодом для скачивания полного протокола.

Контакты и образцы для обращений

• Жилищная инспекция города:
  ул. Ленина, 10, каб. 215
  тел. +7 (495) -23-45-67
  email: zhilinspek@city.ru
• Региональный Минстрой:
  пр-т Мира, 5
  тел. +7 (495) -87-65-43
  email: minstroy@region.ru
• Образец заявления в ТСЖ:

  Товариществу собственников жилья «Радуга-15»
  
  от ООО «Альфа-офис», ИНН 7701234567
  
  Адрес: г. Москва, ул. Плещеева, д; 15, помещение 1-Н
  
  
  
  Заявление
  
  о предоставлении копии протокола общего собрания от 
  
  
  
  Прошу предоставить заверенную копию протокола общего собрания собственников № 3/26 в течение 3 рабочих дней.
  
  
  
  С уважением,
  
  Иванов И. И., директор
  
  Подпись: __________
  
  25 марта 2026 г.
  

• Юридическая консультация бесплатно:
  Ассоциация «ЖКХ-Контроль»
  горячая линия: ###-###-####
  сайт: https://jkhkontrol.ru

Чек-лист для собственника нежилого помещения

1. Получил ли я уведомление о собрании за 10 дней?
2. Проверил ли я корректность указанной площади моего помещения?
3. Подготовил ли доверенность, если участвует представитель?
4. Заполнил ли бюллетень с указанием точной доли в м²?
5. Сохранил ли копии всех документов (бюллетень, почтовые квитанции, e-mail)?

Голосование собственников нежилых помещений в ТСЖ — это не формальность, а реальный инструмент влияния на судьбу всего дома. Помните:

• каждый квадратный метр имеет значение;
• активное участие защищает ваш бизнес от непредвиденных расходов;
• следите за обновлениями законодательства (в частности, освобождение от капремонта с 2025 г.).

При возникновении споров обращайтесь в жилищную инспекцию, Минстрой региона или к специалистам ассоциации «ЖКХ-Контроль».