Договор социального найма (ДСН) — это особый вид договора, по которому государство, муниципалитет или подведомственная организация предоставляет гражданам жильё из социального фонда.
С 2026 года в Москве услуга по заключению и изменению таких договоров полностью переведена в электронный вид через портал «Мос.ру».
Ниже приведён исчерпывающий перечень технических, правовых и организационных требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые могут быть переданы по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ЖФСИ).
Правовой статус объекта
- Тип права собственности. Помещение должно находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности и передано в оперативное управление государственному (муниципальному) учреждению.
- Назначение по техническому паспорту. Только «жилое помещение» с оформленным кадастровым паспортом и правоустанавливающими документами.
- Отсутствие обременений. На дату заключения договора не должно быть ареста, залога, ренты, сервитута или иных ограничений.
Технические требования
- Минимальная общая площадь.
- на одного человека — не менее 33 м²;
- на семью из двух человек — не менее 42 м²;
- на каждого следующего члена семьи — плюс 18 м².
- Изолированность жилых комнат. Переделки, превращающие квартиру в так называемую «гостинку-студию», запрещены.
- Коммунальные услуги. Подключение к системам:
- горячего и холодного водоснабжения;
- электроснабжения (мощность не ниже 5 кВт на квартиру до 50 м²);
- теплоснабжения и канализации;
- газо- или электроплита.
- Энергоэффективность. С г. здания, в которых расположены квартиры ЖФСИ, должны иметь энергетический класс не ниже «С».
Санитарные и экологические нормы
Соответствие СП -20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания»:
- уровень шума в квартире не более 40 дБА днём и 30 дБА ночью;
- естественное освещение: коэффициент естественной освещённости (КЕО) ≥ 0,5 %;
- влажность воздуха 30–60 %, температура 18–22 °С (детские комнаты 20–24 °С).
Безопасность и доступность
- Пожарная безопасность. Наличие двух эвакуационных выходов в зданиях выше 4-х этажей; установка автоматических пожарных извещателей обязательна.
- Доступность для МГН. При заселении инвалидов и семей с детьми-инвалидами квартира (подъезд, лифт, санузел) должна отвечать требованиям СП 59.13330.
- Отсутствие вредных производств; В радиусе 50 м от жилого дома не должно быть объектов I–III классов опасности.
Дополнительные требования к организации-наймодателю
Организация, заключающая договор найма от имени собственника, обязана:
- иметь лицензию на управление жилищным фондом;
- обслуживать здание по договору с ресурсоснабжающими организациями;
- ежегодно отчитываться о техническом состоянии помещений в ГЖИ;
- обеспечивать круглосуточный контактный телефон для экстренных заявок нанимателей.
Порядок заключения договора (по состоянию на 2026 г.)
- Формирование пакета документов:
- паспорт заявителя;
- выписка из ЕГРН об отсутствии жилой собственности;
- справка о составе семьи;
- Онлайн-согласование текста договора и электронная подпись сторон.
- Регистрация договора в Росреестре (без визита — через МФЦ).
Особые случаи
7.1 Внеочередное предоставление
По договору ЖФСИ квартира вне очереди может быть предоставлена:
- участникам боевых действий;
- семьям погибших сотрудников МВД, МЧС, ФСИН;
- семьям, проживающим в аварийных домах под расселение.
7.2 Передача помещений Минобороны
Жилые помещения фонда Минобороны РФ, ранее переданные по ордерам до 1999 г., подлежат переводу в договор социального найма в срок до г. без дополнительных конкурсных процедур (Постановление Правительства РФ № 869 от ).
Ответственность сторон
| Нарушение | Последствия для наймодателя | Последствия для нанимателя |
|---|---|---|
| Предоставление помещения, не отвечающего требованиям | Штраф 30–100 тыс. руб., обязанность расселить нанимателя в другое жильё | Право требовать расторжения договора и компенсации морального вреда |
| Неуплата коммунальных услуг > 3 мес. | — | Выселение через суд с предоставлением другого помещения ЖФСИ |
| Самовольная перепланировка | — | Обязанность привести в первоначальное состояние за свой счёт |
Контакты для обращений
- Многофункциональный центр «Мои документы» Москвы
Сайт: mos.ru
Единая справочная: ###-###-#### - Госжилинспекция Москвы
Адрес: 127006, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10
Тел.: +7 (495) -87-44-44
Электронная приёмная: gji.mos.ru - Фонд содействия реформированию ЖКХ (федеральный)
Сайт: reformagkh.ru
Контакт-центр: ###-###-#### - Минстрой России
Приёмная граждан: +7 (495) -37-01-01Онлайн-обращения: minstroyrf.gov.ru
- Горячая линия Правительства РФ
###-###-#### — круглосуточно, бесплатно по России
Внимание! Перед подачей документов рекомендуем уточнять актуальные требования и формы в вашем регионе, поскольку субъекты РФ могут вводить дополнительные нормы.