Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это некоммерческая организация, созданная для совместного управления общим имуществом и решения вопросов, связанных с обслуживанием жилых и коммерческих объектов. Несмотря на статус «некоммерческого», у ТСН могут образовываться излишки средств, которые часто называют «прибылью». В статье мы разберём, какие источники дохода могут быть у ТСН, как законодательно оформлять и использовать излишки, а также какие риски следует учитывать.

Правовой статус ТСН

Товарищество собственников недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ч. 1, ст. 123.12) и Федеральным законом «О товариществах собственников недвижимости». Ключевые положения:

• ТСН является некоммерческой организацией – его цель не заключается в получении прибыли в пользу участников.
• Деятельность ТСН ограничена тем, что прописано в уставе (управление общим имуществом, техническое обслуживание, охрана, благоустройство и т.п.).
• ТСН может вести экономическую деятельность только в рамках устава и с целью покрытия расходов.

Самое главное помнить, что

ТСН может получать излишки (разницу между доходами и расходами), но эти средства не могут распределяться между членами в виде дивидендов. Любая «прибыль» обязана быть реинвестирована в деятельность товарищества или направлена на погашение долгов.

Основные источники доходов ТСН

1. Членские взносы – регулярные платежи собственников за обслуживание и содержание общего имущества.
2. Платежи за коммунальные услуги – часть средств, получаемая от поставщиков услуг за фактическое потребление.
3. Аренда общих помещений – сдача в аренду коммерческих площадей, рекламных щитов, паркингов и т.д.
4. Продажа/аренда рекламных мест – размещение наружной рекламы на территории ТСН.
5. Государственные субсидии и гранты – финансирование программ энергосбережения, благоустройства и др.
6. Пени за просрочку платежей – начисляются в соответствии с договором с собственниками.

Расходы и их классификация

Все полученные средства ТСН обязаны покрывать следующие категории расходов:

• Текущий ремонт и техническое обслуживание зданий и инженерных сетей.
• Оплата коммунальных услуг (электричество, вода, отопление, вывоз мусора).
• Зарплата обслуживающего персонала (домоуправляющий, охранник, клининговая бригада).
• Страховые выплаты и налоги (НДС, если ТСН является плательщиком).
• Резервный фонд – часть средств, откладываемая на непредвиденные расходы.

Налоговые аспекты

ТСН, будучи некоммерческой организацией, освобождается от налога на прибыль, если:

• Доходы получаются исключительно от деятельности, указанной в уставе.
• Не осуществляется коммерческая деятельность, не связанная с обслуживанием имущества.

Если ТСН получает доход от аренды или иной коммерческой деятельности, то такие доходы подлежат налогообложению в порядке обычных юридических лиц (НДС, налог на прибыль).

Как правильно учитывать «прибыль»

1. Ведение бухгалтерского учета – обязательное для всех ТСН, даже если они не платят налог на прибыль.
2. Формирование финансовой отчётности – баланс, отчёт о финансовых результатах, отчет о движении денежных средств.
3. Решение о реинвестировании – любой избыток средств должен быть одобрен общим собранием собственников и зафиксирован в протоколе.
4. Создание резервного фонда – рекомендуется откладывать минимум 5‑10 % от годовых доходов.
5. Контроль за целевым использованием – проведение проверок, аудит, публикация финансовой информации на общем собрании.

Практические рекомендации

• Чётко прописать в уставе все виды допускаемой экономической деятельности и порядок использования излишков.
• Регулярно проводить собрания собственников и фиксировать решения в протоколах.
• Обращаться к профессионалам – юристу, бухгалтеру, специалисту по управлению недвижимостью.
• Следить за нормативными изменениями в законодательстве о ТСН и налогообложении.
• Прозрачность финансов – публиковать отчёты на официальном сайте ТСН или в информационном стенде.

Контакты для обращений

Если у вас возникли вопросы по организации работы ТСН, учёту финансов или правовым аспектам получения излишков, вы можете обратиться по следующим контактам:

• Юридическая поддержка ТСН
  • Телефон: +7 (495) -23‑45‑67
  • E‑mail: legal@tsn-help.ru
  • Часы работы: Пн‑Пт 09:00‑18:00
• Бухгалтерская фирма «ФинЭксперт»
  • Телефон: +7 (495) -87‑65‑43
  • E‑mail: accounting@finexpert.ru
  • Сайт: finexpert.ru
• Муниципальная инспекция по жилищному строительству
  • Телефон горячей линии: +7 (495) -23‑00‑00
  • E‑mail: info@housing.gov.ru
  • Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д. 7
• Консультационный центр «Налоговый помощник»
  • Телефон: +7 (495) -11‑22‑33
  • E‑mail: support@naloghelp.ru
  • Чат‑бот в мессенджерах: @NalogHelpBot

Очень важно помнить, что любые финансовые операции ТСН должны быть документально оформлены и соответствовать уставу. Нарушение этого правила может привести к признанию ТСН коммерческой организацией и к наложению налоговых обязательств.

Дата публикации: 23 марта 2026 г.