В 2023 году вступил в силу Федеральный закон, который ограничил доступ к персональным данным собственников жилых помещений. Это коснулось и ТСЖ, которые раньше могли свободно получать выписки из ЕГРН с Ф.И.О. владельцев квартир. Сегодня управляющие организации и правление ТСЖ должны действовать строго в рамках закона, чтобы не нарушить требования 152-ФЗ «О персональных данных» и не получить штрафы от Роскомнадзора.
Почему ТСЖ нужны сведения о собственниках
- Формирование реестра собственников для подготовки к общим собраниям.
- Расчёты долей в общем имуществе и пропорционального распределения расходов.
- Определение кворума и отправка уведомлений о собраниях.
- Подготовка договоров управления и приложений к ним.
Что изменилось в 2023 году
С 1 марта 2023 года Росреестр по умолчанию скрыл Ф.И.О., дату рождения, СНИЛС и ИНН всех физических лиц-собственников. В открытой части выписки остались только:
- кадастровый номер;
- площадь и назначение помещения;
- наличие залогов, арестов, запретов.
Полный доступ к данным имеют только:
- Сам собственник или его нотариально уполномоченный представитель.
- Супруг(а) собственника.
- Соседи по смежным участкам (долевые собственники, соседние квартиры в коммуналке).
- Наследники и кредиторы-залогодержатели.
- Госорганы (суд, прокуратура, ФНС) при официальном запросе.
Как ТСЖ может получить сведения о собственниках: 5 легальных путей
Запрос от имени самого собственника
Наиболее простой и быстрый способ:
- Сделайте шаблон заявления в свободной форме, где собственник просит Росреестр предоставить полную выписку на руки ТСЖ.
- Запрос подаётся:
- через МФЦ;
- на сайте rosreestr.gov.ru (кабинет физлица);
- через нотариуса (если собственник не может прийти лично).
Нотариальная доверенность от собственника
Если собственник не хочет тратить своё время, он может выдать нотариальную доверенность на имя председателя ТСЖ или бухгалтера. В доверенности должны быть чётко прописаны полномочия:
- «Получение сведений из ЕГРН о правах и лицах, зарегистрировавших права на объект недвижимости».
- «Подписание заявлений и расписок в Росреестре».
- «Получение бумажных и электронных выписок».
Важно: доверенность не наделяет ТСЖ правом продавать квартиру или совершать другие сделки.
Раскрытие данных собственником в ЕГРН
Собственник может один раз подать заявление в Росреестр о раскрытии своих персональных данных. После этого в любой выписке на квартиру будут видны:
- Ф.И.О.;
- дата рождения;
- вид права (собственность, долевая собственность).
Раскрытие действует бессрочно, но в любой момент можно подать заявление о сокрытии.
Запрос через УК (если УК = ТСЖ)
Если ТСЖ одновременно является управляющей организацией и ведёт учёт собственников по договору управления, она может:
- Запросить у собственников копии правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, наследство, дарение).
- Включить пункт в договор: «Собственник обязуется предоставлять актуальные сведения о себе и членах семьи для формирования реестра».
Такой способ не нарушает закон, если собственник добровольно предоставляет документы.
Судебный запрос при долгах
При наличии задолженности за ЖКУ ТСЖ может:
- обратиться в суд с иском о взыскании долга;
- по запросу суда Росреестр предоставит полную выписку с Ф.И.О. должника.
Что делать, если собственник отказывается сотрудничать
- Отправьте письменный запрос почтой или через электронную подпись, где изложите причину (созыв ОСС, распределение расходов).
- Зафиксируйте факт отказа — сохраните почтовую квитанцию или скриншот переписки.
- На собрании собственников примите решение об обязанности предоставлять сведения в течение 10 дней после смены собственника.
Пошаговая инструкция для председателя ТСЖ
Шаг 1. Подготовьте форму заявления для собственника
Форма должна содержать:
- реквизиты ТСЖ;
- адрес квартиры;
- цель запроса (формирование реестра собственников);
- обязательство не разглашать персональные данные третьим лицам.
Шаг 2. Разошлите формы всем собственникам
Способы рассылки:
- по электронной почте (если есть адрес);
- в почтовые ящики с обратной квитанцией;
- через приложение «Госуслуги ЖКХ».
Шаг 3. Соберите выписи и сформируйте реестр
Минимальный набор данных для реестра:
- Ф.И.О. собственника;
- доля в праве (1/1, 1/2 и т. д.);
- площадь квартиры;
- контактный телефон и e-mail;
- дата регистрации права.
Как не нарушить закон о персональных данных
- Храните реестр в защищённой электронной системе или в запечатанном бумажном архиве с ограниченным доступом.
- Не передавайте данные третьим лицам без письменного согласия собственника.
- Удаляйте устаревшие сведения, если собственник продал квартиру.
Где получить бесплатную консультацию
- Госуслуги ЖКХ, чат поддержки в личном кабинете.
- МФЦ — специалисты помогут оформить запрос в Росреестр.
- Региональные ресурсные центры ТСЖ, список по регионам на сайте rcs-tso.ru.
- Контактный центр Росреестра: ###-###-#### (звонок бесплатный).
Помните: любые попытки получить данные через платные «серые» сайты или расспросы соседей не только бесполезны, но и могут привести к административной ответственности по ст. 13.11 КоАП РФ (нарушение порядка обработки персональных данных).