Договор управления многоквартирным домом (далее, ДУ) заключается между управляющей компанией (УК) и собственниками помещений.
Несмотря на то, что большинство вопросов, связанных с его прекращением, регулируются в интересах собственников,
у самой управляющей организации тоже есть ограниченные возможности расторгнуть договор.
Ниже — подробный разбор того, когда и как УК может это сделать, какие существуют основания и процедура, а также контакты организаций, куда можно обратиться за консультацией.
Основные способы прекращения договора управления
- Истечение срока действия договора — самый простой способ завершения отношений. При этом не требуется дополнительных уведомлений, если договором не предусмотрено иное.
- Расторжение по соглашению сторон — заключается дополнительное соглашение между УК и общим собранием собственников.
- Односторонний отказ собственников — возможен при соблюдении процедуры, предусмотренной ст. 162 ЖК РФ и ст. 310 ГК РФ.
- Расторжение по инициативе УК — возможно только в судебном порядке и при наличии веских оснований.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Краткий ответ: нет, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ и судебной практике (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-38833/2022),
управляющая организация не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления,
если только это прямо не предусмотрено условиями договора или законом.
Когда УК может подать в суд о расторжении договора?
Управляющая компания может обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора управления только при наличии существенного нарушения обязательств со стороны собственников.
К таким нарушениям относятся:
- систематическая неуплата коммунальных услуг и взносов на капремонт;
- препятствование доступу к общедомовому имуществу;
- вмешательство в работу инженерных систем;
- отказ от предоставления доступа к счетчикам, ИТП и др.
Пошаговая процедура расторжения по инициативе УК
- Фиксация нарушений
- Составление актов, фиксирующих неисполнение собственниками обязательств.
- Направление претензий и предложений об устранении нарушений.
- Сбор доказательств
- Акты, фото/видео, квитанции, переписка с собственниками.
- Расчеты задолженности, экспертные заключения.
- Подготовка и подача иска в арбитражный суд
- В иске указываются основания для расторжения, доказательства, просьба прекратить договор.
- Иск подается по месту нахождения дома.
- Судебное разбирательство
- Суд оценивает доказательства и принимает решение.
- В случае удовлетворения иска договор считаеться расторгнутым с момента вступления решения в силу.
Форма искового заявления (образец)
Исковое заявление должно содержать:
- наименование суда;
- наименование истца (УК), адрес, ИНН, ОГРН;
- наименование ответчика (собственники в лице общего собрания), адрес;
- предмет и основание иска;
- обстоятельства, подтверждающие нарушение;
- ссылки на законодательство;
- подпись руководителя и печать.
Образец доступен в системе КонсультантПлюс: «Исковое заявление управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) в арбитражный суд о расторжении договора управления многоквартирным домом» (актуально на 2024 г.).
Какие изменения вступили в силу в 2023–2025 гг.?
- С 2023 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, согласно которым собственники могут расторгнуть договор не ранее чем через 1 год с момента его заключения, если УК не нарушает условия.
- Для УК это правило не распространяется, она может подать в суд в любое время при наличии оснований.
Что делать, если УК хочет уйти «мирным путём»?
Управляющая компания может попытаться:
- предложить собственникам заключить соглашение о расторжении;
- организовать общее собрание и вынести вопрос о прекращении договора;
- предложить перевод дома к другой УК или на непосредственное управление.
Контакты и куда обращаться
Если вам как представителю управляющей организации или собственнику нужна помощь:
- Жилищная инспекция вашего региона
Адрес: можно найти на сайте Госуслуги → раздел «Жилищная инспекция».
Телефон: ###-###-#### (единая справочная). - Региональное отделение Минстроя РФ
Пример: Минстрой Курской области
Адрес: г. Курск, ул. Ленина, 70
Телефон: +7 (4712) -0-15-00 - Юридическая помощь
Ассоциация юристов России: www.advokat-russia.ru
Телефон: +7 (495) -62-44-44 - Консультация в системе КонсультантПлюс
www.consultant.ru → раздел «ЖКХ и Жилищное право». - Общественная приемная Прокуратуры
Пример: Прокуратура Курской области
Адрес: г. Курск, ул. К. Маркса, 2
Телефон: +7 (4712) -6-23-00
Важные советы
- Всегда фиксируйте все нарушения в письменной форме — акты, уведомления, журналы.
- Не расторгайте договор без решения суда или соглашения — это может привести к штрафам и искам.
- Проверяйте договор на наличие условий о возможности расторжения по инициативе УК.