Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирных домах несколько способов управления имуществом. Одним из наиболее распространённых является передача полномочий управляющей организации (УО). Ниже разложим по полочкам, как именно осуществляется такой способ, на каких условиях и куда обращаться при возникновении вопросов.
Что такое «управляющая организация»?
Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, которое по договору управления многоквартирным домом оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества (ст. 162 ЖК РФ).
Как выбрать управляющую организацию
Основной способ — общее собрание собственников (ОСС). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Алгоритм:
- Подготовка повестки (включая пункт «Выбор способа управления и УО»).
- Уведомление собственников за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
- Проведение ОСС (очно, заочно или в форме голосования).
- Фиксация решения в протоколе.
Содержание договора управления
Договор должен содержать:
- Предмет (перечень услуг: содержание, текущий и капремонт, уборка, вывоз мусора и др.).
- Размер платы и порядок её индексации.
- Ответственность сторон.
- Срок действия (обычно 3–5 лет).
- Порядок расторжения и изменения условий.
Обязанности управляющей организации
Согласно ст. 161 ЖК РФ УО обязана:
- Обеспечивать бесперебойное предоставление коммунальных услуг.
- Содержать общее имущество в исправном состоянии.
- Проводить периодические проверки технического состояния МКД.
- Формировать и предоставлять годовой отчёт собственникам.
- Создавать условия для капитального ремонта.
Как поменять или расторгнуть договор
Основания:
- Нарушение УО обязательств (ст. 450 ГК РФ, ст. 162.1 ЖК РФ).
- Истечение срока договора.
- Решение ОСС о выборе новой управляющей организации.
Порядок:
- Собрать подписи не менее 10 % собственников (инициативная группа).
- Вызвать внеочередное ОСС.
- Уведомить УО за 30 дней до предполагаемого расторжения.
- Заключить акт приёмки-передачи дел.
Контроль и надзор
За деятельностью УО следят:
- Жилищная инспекция субъекта РФ.
- Роспотребнадзор (по вопросам качества услуг).
- Региональный оператор капремонта.
Контакты для обращений
- Минстрой России
Адрес: 109004, г. Москва, ул. Неглинная, д. 2/3
Тел.: +7 (495) -94-22-70
Сайт: минстрой.рф
E-mail: info@minstroyrf.ru - Госжилинспекция Москвы (пример для столицы)
Адрес: 127994, г. Москва, ул. Каланчёвская, д. 16
Тел.: +7 (495) -33-30-18
Сайт: gzhil.mos.ru - Горячая линия ЖКХ РФ
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ) - Единый портал госуслуг
Сайт: gosuslugi.ru → раздел «ЖКХ» → «Управление многоквартирным домом» - Региональные центры управления жилищным фондом
Для получения актуального адреса вашего Центра введите запрос в поиске: «Центр управления жилищным фондом + [ваш регион]».
Как защитить свои права
- Фиксируйте нарушения (фото/видео, акты).
- Отправляйте претензию в УО с уведомлением о вручении.
- Подавайте жалобу в жилищную инспекцию или прокуратуру.
- В крайнем случае — обращение в суд (гл. 25 ГПК РФ, возможно рассмотрение в упрощённом порядке).
Способ управления «через управляющую организацию» — это самый распространённый и относительно удобный вариант для большинства многоквартирных домов в России. Главное, вовремя проводить собрания собственников, контролировать УО и не бояться защищать свои права через компетентные органы, перечисленные выше.