Собственники нежилых помещений (офисов, магазинов, складов) нередко сталкиваются с необходимостью объединения для совместного управления общим имуществом здания. Наиболее эффективной формой такого объединения является товарищество собственников недвижимости (ТСН), которое в разговорной речи продолжают называть «ТСЖ». Ниже приведён подробный алгоритм создания ТСЖ, список необходимых документов, нюансы для нежилого фонда, а также контакты организаций и госорганов, к которым можно обратиться за помощью;
В чём разница между ТСЖ и ТСН?
- ТСЖ (ст. 135–137 ЖК РФ) — форма, предусмотренная исключительно для жилых многоквартирных домов.
- ТСН (ст. 123.1–123.20 ГК РФ) — универсальное некоммерческое партнёрство, которое могут создавать собственники любых помещений в одном здании: жилых, нежилых или смешанных.
Если здание полностью нежилое, создаётся именно ТСН. В быту и в банке всё равно откроют расчётный счёт с пометкой «ТСЖ», но юридически правильное название, ТСН.
Пошаговая инструкция по созданию ТСН для нежилого фонда
Шаг 1. Подготовительное собрание
- Кто участвует: все собственники нежилых помещений в здании.
- Цель: обсудить необходимость создания ТСН, выбрать инициативную группу (3–7 человек).
Шаг 2. Уведомление Росреестра и нотариуса
За 10 дней до общего собрания направляется уведомление о месте и времени проведения собрания:
- в Росреестр — для внесения сведений в ЕГРН о праве собственности каждого участника;
- нотариусу — если планируется удостоверить подписи.
Шаг 3. Первое общее собрание собственников
- Утверждение учредительных документов:
- устав ТСН;
- свидетельство о государственной регистрации (будет получено позже);
- решение о размере паевых взносов.
- Выборы органов управления:
- председатель правления;
- ревизионная комиссия (или ревизор).
- Решение о способе управления общим имуществом:
- самостоятельно;
- договор с управляющей компанией.
Важно: кворум, более 50 % голосов от общей площади всех помещений. Решения принимаются простым большинством, кроме устава — требуется 2/3 голосов.
Шаг 4. Государственная регистрация ТСН
| Документ | Где получить |
|---|---|
| Заявление по форме РН0001 | Сайт ФНС → «Госуслуги» |
| Устав в 2 экз. | Разрабатывается инициативной группой |
| Протокол общего собрания | У нотариуса или самостоятельно |
| Квитанция об оплате госпошлины (4 000 ₽) | Любой банк |
| ЕГРН выписка на здание и все помещения | Росреестр, МФЦ или онлайн |
Срок рассмотрения ФНС — 3 рабочих дня. По итогам выдаётся Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ и присваивается ОГРН.
Шаг 5. Открытие расчётного счёта
- Выбрать банк (Сбер, Тинькофф, Альфа).
- Предоставить:
- ОГРН/ИНН/КПП;
- устав;
- приказ о назначении руководителя;
- паспорт председателя.
- Заключить договор банковского обслуживания.
Шаг 6. Постановка на налоговый учёт и выбор системы налогообложения
Для ТСН доступны:
- УСН 6 % «доходы» (самая простая);
- УСН 15 % «доходы минус расходы»;
- ОСНО (если обороты большие и есть НДС).
Заявление о выборе УСН подаётся вместе с регистрационными документами или в течение 30 дней после получения ОГРН.
Особенности для нежилых помещений
- Коммунальные ресурсы: договоры с поставщиками заключаются непосредственно с ТСН, а не через управляющую компанию.
- Страхование: рекомендуется страховать общее имущество (кровля, подъезды, инженерные сети).
- Обязательные работы: техническое обслуживание лифтов, пожарной сигнализации, вывоз ТКО, уборка придомовой территории.
- Арендаторы: если помещения сдаются, расходы ТСН включаются в арендную ставку.
Сколько стоит создание ТСН (среднерыночные цены по России)
| Статья расходов | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Госпошлина ФНС | 4 000 |
| Нотариальное удостоверение подписей (по желанию) | 1 500–2 000 |
| Юридическое сопровождение (разработка устава, регистрация) | 10 000–15 000 |
| Мокрая печать | 500–800 |
| Банковское обслуживание (первый месяц) | 0–1 500 |
| ≈ 18 000–23 000 |
Частые ошибки
- Ошибка в расчётах долей: голоса определяются по площади, а не по количеству собственников.
- Отсутствие кворума: если собственник не пришёл, нужно доверенность или заочное голосование (письменное).
- Неверный адрес в уставе: указывается юридический адрес здания, а не адрес офиса председателя.
- Забыли уведомить Росреестр: придётся проводить собрание повторно;
Контакты для обращений и получения помощи
Федеральные органы и онлайн-сервисы
- ФНС России — регистрация ТСН, получение ОГРН
Телефон: ###-###-####
Сайт: nalog.gov.ru - Росреестр — выписка ЕГРН, кадастровая палата
Единая справочная: ###-###-####
Сайт: rosreestr.gov.ru - Госуслуги — подача заявлений онлайн
Сайт: gosuslugi.ru
Региональные примеры (можно заменить на свой регион)
Москва
- МФЦ «Мои документы»
Телефон: ###-###-####
Сайт: mos.ru/mfc - Москомстройинвест — консультации по ТСН
Телефон: ###-###-####
E-mail: info@mos.ru
Санкт-Петербург
- Центр госуслуг «Госуслуги 78»
Телефон: ###-###-####
Сайт: gu.spb.ru - Жилищный комитет СПб
Телефон: ###-###-####
E-mail: gis@comspb.ru
Юридические компании и бухгалтерские бюро
- ЮК «Право и недвижимость» — регистрация ТСН за 3 дня
Телефон: ###-###-####
Сайт: pravo-re.ru - Бюро «БухПомощь» — постановка на налоговый учёт, УСН
Телефон: ###-###-####
WhatsApp: ###-###-####
Онлайн-консультанты и чаты
- ГосЮрист — бесплатная консультация 24/7
Сайт: gosjurist.ru
Telegram-бот: @gosjuristbot - Яндекс.Услуги Pro — подбор юриста по рейтингу
Сайт: pro.yandex;ru
Полезные ссылки для самостоятельного изучения
- ГК РФ, глава 19.1 «Товарищество собственников недвижимости»
- Письмо Минфина №03-06-06-03/132 от 2023 г. — налогообложение ТСН
- Видео-инструкция: «Как провести собрание собственников ТСН»
- Реформа ЖКХ: калькулятор взносов ТСН
- Подготовил список всех собственников (ЕГРН + выписка).
- Разослал уведомления о собрании за 10 дней.
- Провёл собрание, принял устав и избрал руководителя.
- Сдал пакет в ФНС, получил ОГРН.
- Открыл расчётный счёт и поставил на УСН;
- Заключил договоры с коммунальщиками и страховой компанией.
Если остались вопросы, звоните или пишите в контакт-центры, указанные выше. Удачи в создании вашего ТСН!