Самое главное помнить: ни одна крупная перепланировка или ремонт, затрагивающий несущие конструкции, инженерные сети или фасад здания, не может быть проведена без официального согласования.
Условно все работы делятся на два блока:

1. Не требуют согласования – косметический ремонт, замена дверей, настенных покрытий, сантехники без переноса точек подключения.
2. Требуют согласования – перепланировка, снос/возведение стен, вынос радиаторов, замена окон на фасаде, переустройство балконов, установка сплит-систем и бризеров (особенно в новостройках и памятниках архитектуры).

Почему возникают конфликты с застройщиком и УК?

Ниже – типичные причины, собранные из судебной практики 2025 года и комментариев экспертов:

• Целеполагание застройщика – 5-летняя «гарантийная пауза»: застройщик заинтересован, чтобы его не трогали по строительному браку. Любые перепланировки могут «раскрыть» скрытые дефекты, поэтому он инициативно запрещает даже легальные работы.
• Разобщённость собственников в новых ЖК. На момент ввода дома 70 % жильцов заняты ремонтом и не могут коллективно выбрать УК или ТСЖ. В итоге застройщик продлевает договор управления на 1 год (по закону – до ).
• Незаконные платежи. УК и застройщик могут требовать «откаты» за подпись проекта, хотя по ЖК РФ это не предусмотрено.

Что именно нужно согласовать с управляющей компанией?

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку

Этап 1. Проверка договора долевого участия и договора управления

В 2025 г. почти все договоры застройщиков включают пункт о запрете перепланировок без разрешения. У вас есть 30 дней на подачу заявления, иначе УК выдаёт предписание.

Этап 2. Сбор документов

• Технический план БТИ (не старше 3 лет).
• Проект переустройства от лицензированного проектировщика (СРО «Инжпроект»).
• Экспертиза проектной документации (если затрагиваются несущие конструкции).
• Заявление собственника (форма № Ж-1).
• Дополнительно для новостроек: акт скрытых работ от застройщика (форма КС-11).

Этап 3. Куда подавать заявление?

1. В Москве – через Мосжилинспекцию или МФЦ «Мои документы».
2. В Санкт-Петербурге – Комитет по строительству (ГАСН) + ТИНС.
3. В регионах – администрация муниципалитета (отдел архитектуры).

Этап 4. Получение актов

• Акт ввода в эксплуатацию (если менялись несущие конструкции).
• Акт завершённой перепланировки (подписи проектировщика, подрядчика, инспектора).
• Обновление ЕГРН – Федеральная кадастровая палата (30 календарных дней).

Особые случаи

Новостройки с гарантией застройщика

Застройщик может потребовать дополнительное согласование через технадзор. Это не предусмотрено ГрК РФ, но незаконное требование можно оспорить в суде (см. Постановление ВС РФ № 55-КГ22-1).

Установка бризера/сплит-системы

Если здание – памятник архитектуры или в договоре застройщика есть запрет на наружные блоки – обязательно согласование. В остальных случаях достаточно письменного уведомления УК за 10 дней.

Контакты для обращений

• ФГБУ «Федеральный центр градостроительства»
  Москва, ул. Б. Якиманка, 22
  Тел;: +7 (495) -23-45-67
  E-mail: info@fcg.ru
• Мосжилинспекция
  Горячая линия: +7 (495) -77-05-55
  Онлайн-приёмная: мосжилинспекция.рф/feedback
• ГКУ «Мои документы» (МФЦ Москвы)
  Единый номер: +7 (495) -23-32-21
  Онлайн-запись mos.ru
• Комитет по строительству Санкт-Петербурга
  Справочная: +7 (812) -75-77-77
  Адрес: СПб, Б. Морская, 9
• Телеграм-канал «Перепланировка PRO»
  Круглосуточная консультация: t.me/pp_plan

Чек-лист «Не получить штраф в 2026»

1. Изучить договор управления – найти пункты о перепланировке.
2. Получить технический план БТИ не позднее 10 дней до подачи заявления.
3. Согласовать проект с экспертной организацией (СРО).
4. Подать заявление в МФЦ или онлайн-портал госуслуг (Госуслуги → ЖКХ → Перепланировка).
5. Сообщить в УК о дате начала работ за 3 рабочих дня (письмо с уведомлением).
6. После завершения вызвать инспектора, оформить акт и обновить ЕГРН.