Управляющая организация (УО) в процессе своей деятельности заключает десятки различных договоров․ Часть из них касается непосредственно содержания многоквартирных домов, другая часть – внутреннего корпоративного управления, третья – привлечения подрядчиков и поставщиков․ Ниже – подробный перечень типов компаний и видов договоров, которые может (и должна) заключать УО․
Договоры в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ)
С ресурсоснабжающими организациями (РСО)
- Кому платим: водоканалы, электросети, газовые и теплоснабжающие организации․
- Основные договоры:
- договор энергоснабжения (электричество);
- договор теплоснабжения;
- договор водоснабжения и водоотведения;
- договор газоснабжения․
- Ключевая особенность: заключаються от имени собственников помещений на основании протокола общего собрания или доверенности от УК․
С региональными операторами по обращению с ТКО
- Кому платим: региональные операторы (мусорные компании)․
- Договор: «Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами»․
С лицензированными подрядчиками для содержания общего имущества
УК вправе привлекать сторонние компании для:
- уборки и вывоза снега;
- ремонта кровли, фасадов, подъездов;
- обслуживания лифтов (лифтёры);
- дератизации и дезинсекции;
- обслуживания систем дымоудаления и пожарной безопасности․
С организациями по обслуживанию домофонов и видеонаблюдения
Важно: если в договоре управления МКД прямо прописано, что УК берёт на себя обязательства по домофонам, УК сама выбирает подрядчика и заключает договор подряда․ Если обязательств нет – договор заключают собственники напрямую с выбранной ими специализированной фирмой․
Договоры по внутреннему управлению и корпоративному взаимодействию
С Единоличным исполнительным органом (ЕИО) – «управляющей компанией-управляющим»
- Кто: специализированная управляющая организация или ИП, которое по решению общего собрания участников ООО становится «генеральным директором вне штата»․
- Договор: «Договор о передаче полномочий единоличного исполнительного органа»․
- Ключевые условия:
- объём переданных полномочий (все или частичные);
- срок действия;
- вознаграждение управляющего;
- порядок подписания документов: «ООО «Х» в лице управляющей организации ООО «У»…»․
С аудиторскими и консалтинговыми компаниями
- Цель: ежегодные аудиторские проверки, оценка имущества МКД, маркетинговые исследования, юридические консультации․
- Договор: «Договор оказания консультационных/аудиторских услуг»․
С банками и финансовыми организациями
- договор расчётно-кассового обслуживания;
- договор зарплатного проекта для сотрудников УК;
- договор аккредитива при крупных ремонтных работах․
Договоры на закупки и поставки
| Тип компании | Основные договоры | Что закупаем |
|---|---|---|
| Оптовые поставщики электро- и сантехматериалов | Договор поставки | Лампы, кабель, трубы, краны, люки |
| Договор аренды с экипажем | Автовышки, тракторы, КАМАЗы | |
| Страховые компании | Договор страхования ответственности управляющей компании | Страховые полисы ОСОПО, ДО |
Договоры по персоналу и аутсорсу
- Кадровый аутсорсинг: договор с кадровым агентством на подбор техников, сантехников, электриков․
- Аутсорсинг охраны: договор с ЧОП на охрану придомовой территории․
- Лизинг персонала: договор лизинга персонала при сезонных работах (например, субботники)․
Договоры в сфере ИТ и цифровых сервисов
- договор с провайдером на интернет для УК и «умных счётчиков»;
- договор на лицензию программного обеспечения (1С, ГИС ЖКХ, ПТК «Жилищник»);
- договор на разработку и техподдержку мобильного приложения для жильцов․
Процедура заключения договоров: краткий алгоритм
- Утверждаем перечень работ/услуг на общем собрании собственников (ст․ 162 ЖК РФ)․
- Проводим конкурс/запрос котировок (если сумма превышает порог закупки по 44-ФЗ/223-ФЗ)․
- Согласуем проект договора с юридическим отделом УК․
- Подписываем договор (генеральный директор УК или управляющая организация-ЕИО)․
- Регистрируем договор в системе ГИС ЖКХ (для договоров ресурсоснабжения)․
- Контролируем исполнение и приёмку по актам КС-2/КС-3․
Контакты для обращений и консультаций
- ГИС ЖКХ (федеральная справочная): ###-###-####
- Минстрой РФ: +7 (495) -39-29-99, minstroy․gov․ru
- ФНС (вопросы по ЕИО и налогам): ###-###-####
- КонсультантПлюс: www․consultant․ru – раздел «ЖКХ, образцы договоров»
- Гарант․РУ: www․garant․ru – портал «Гражданское право»
- Юридическая клиника «Атлант-право» (Москва): +7 (495) -34-55-77
- Общественная приёмная «ЖКХ-Контроль»: ###-###-####
Напоминаем: перед подписанием любого договора тщательно проверяйте лицензии, СРО, репутацию контрагента и корректность реквизитов․ При необходимости включайте в договор условия о применении ГИС ЖКХ и публикуйте информацию в открытом доступе для собственников․