Одним из самых острых вопросов в жилищной сфере остаётся: обязательно ли для всех собственников решение, принятое общим собранием членов ТСЖ? Ниже — подробная инструкция, в которой разобраны:
- кто считается «членом ТСЖ» и кто голосует;
- какие кворумы и большинства нужны для разных вопросов;
- как оспорить незаконное решение;
- какие документы и контакты понадобятся при споре.
Кто именно принимает решение: собственники или «члены ТСЖ»?
ТСЖ — это юридическое лицо, созданное всеми собственниками помещений в доме. Однако сами по себе собственники и члены ТСЖ — не всегда одно и то же.
- Собственник, не вступивший в ТСЖ, не считается его «членом» и не участвует в голосованиях на общем собрании членов ТСЖ (ст. 145–146 ЖК РФ). Он может только участвовать в общем собрании собственников (ОСС), которое решает вопросы управления домом.
- Член ТСЖ — это собственник, подавший письменное заявление о вступлении и оплативший взнос. Именно члены ТСЖ собираются на общем собрании и принимают решения по внутренней деятельности товарищества.
Кворум и большинство: сколько голосов нужно
Общее собрание членов ТСЖ
| Вопрос повестки | Необходимое большинство | Норма ЖК РФ |
|---|---|---|
| Утверждение тарифов на содержание общего имущества | > 50 % голосов от общего числа членов ТСЖ | ч. 2 ст. 146 |
| Утверждение годового отчёта и плана работ | > 50 % голосов присутствующих | ч. 2 ст. 146 |
| Изменение устава, реорганизация ТСЖ | ≥ 2/3 голосов всех членов ТСЖ | ч. 4 ст. 145 |
Общее собрание всех собственников помещений (ОСС)
Если вопрос касается всего дома (например, смена формы управления, капитальный ремонт, увеличение размера платы за содержание общего имущества), то:
- кворум — собственники, обладающие более 50 % долей общего имущества;
- решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов (ст. 46 ЖК РФ).
Пошаговый алгоритм проведения собрания
- Оповещение. Не позднее чем за 10 дней до собрания направляются извещения каждому члену ТСЖ (или собственнику при ОСС) с указанием:
даты, времени, места/адреса приёма бюллетеней (ст. 45, 146 ЖК РФ). - Форма. Очная, очно-заочная или заочная (письменное голосование), зависит от устава ТСЖ.
- Оформление протокола. Обязательные реквизиты:
- дата, время и место;
- кворум (% площади или количество членов);
- повестка;
- итоги голосования по каждому вопросу.
- Уведомление о результатах. В течение 10 дней размещаются на доске объявлений и направляются всем собственникам копии протокола/решения.
Когда решение ТСЖ обязательно для всех собственников
Судебная практика (см. пример 2014 г. в начале статьи) показывает:
- если собрание проведено в соответствии с законом и уставом, то даже 20 % членов ТСЖ, участвующих в собрании, могут утвердить тарифы, которые станут обязательными для всех собственников (при условии, что вопрос относится к компетенции ТСЖ);
- если же собственник не является членом ТСЖ и вопрос касается всего дома, он может оспорить решение в суде (ст. 146, 181–199 ГПК РФ).
Как оспорить решение общего собрания
- Срок. 6 месяцев со дня, когда вы узнали/должны были узнать о нарушении (ст. 146 ЖК РФ).
- Основания.
- отсутствие кворума;
- несоблюдение процедуры оповещения;
- решение вне компетенции собрания;
- нарушение ваших прав (например, тариф установлен без ведома собственников).
- Подать иск. В районный суд по месту нахождения дома, прилагая:
- копию протокола/решения;
- доказательства нарушения;
- квитанции об оплате госпошлины.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Не указали в повестке «тариф», но утвердили его | Решение недействительно | Созывайте новое собрание с корректной повесткой |
| Выслали извещения за 5 дней | Нарушение срока оповещения | Отмените собрание, направьте извещения заново за 10 дней |
| Подсчитали голоса «по головам», а не по площади | Оспаривание в суде | Перепроверяйте расчёты по кадастровым площадям |
Контакты и сервисы, куда обращаться
- ГИС ЖКХ, техническая поддержка по онлайн-голосованию:
сайт dom.gosuslugi.ru, тел. 8-800-200-0-200. - Региональная жилищная инспекция — проверка законности собраний:
найдите адрес через гжи.рф. - Территориальное управление Росреестра — удостоверение протокола (если нужна нотариальная форма):
rosreestr.gov.ru. - Юридические центры со специализацией «ЖКХ-споры»:
- «Автономия» (Москва): +7 (495) -50-38-55, info@avtonomia.ru
- «ЮрКлуб» (Санкт-Петербург): +7 (812) -00-70-90, pravo@urclub.ru
Коротко
Решение общего собрания ТСЖ становится обязательным для всех собственников, если:
- собрание проведено с надлежащим кворумом;
- вопрос входит в компетенцию ТСЖ;
- соблюдены сроки и форма уведомлений.
При нарушении хотя бы одного условия его можно оспорить в суде в течение 6 месяцев.