— 2025 год стал юбилейным для российского жилищного законодательства: исполнилось 20 лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Однако, вместо празднования, экспертное сообщество и суды констатируют: кодекс «устал». Он по-прежнему не решает ключевую проблему — неэффективное управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД). В статье разберёмся, как возвращение института кондоминиума, свежие методики Минстроя и актуальные поправки 2022-2025 годов могут перезапустить всю систему управления жилищным фондом России.

От «латания дыр» к системной реформе

В течение последних лет изменения вносились точечно: то лифтнадзор, то перерасчёты за ТКО, то новые профстандарты. Однако, как подчеркивают Ю.М. Усольцев и Н.А. Усольцева из Сургутского госуниверситета, «ЖК РФ в настоящей версии… сохраниться не может». Необходима:

• переработка всей системы жилищного законодательства, включая федеральные и региональные акты;
• устранение межотраслевых противоречий;
• пересмотр понятийного аппарата (что считать объектом жилищных отношений, какие институты сохранить, а какие упразднить).

Кондоминиум: «новое старое» решение

2.1 Историческая справка

До 2005 г. в российском праве уже действовало понятие «кондоминиум»:

1. Закон РФ от № 4218-I определял кондоминиум как товарищество собственников жилья.
2. Указ Президента РФ от № 2275 расширял определение: это объединение собственников в едином комплексе недвижимости, где каждый владеет своей квартирой/помещением и долей в общем имуществе.

2.2 Новая парадигма

Авторы предлагают включить в ЖК РФ обновлённое понятие кондоминиума, которое:

• делает акцент на едином юридическом лице — самом доме;
• разграничивает частную и общую долевую собственность прозрачным образом;
• даёт механизм управления без «ничьего» имущества — каждый сантиметр общего имущества закреплён за конкретным собственником-дольщиком.

Свежие нормативные «ласты» для реформы

3.1 Методические рекомендации Минстроя (приказ № 929/пр от )

Документ впервые обязал регионы утверждать:

• Типовые перечни услуг и работ капремонта, дифференцированные по этажности и материалу МКД;
• Предельные цены на капремонт, привязанные к этим перечням;
• Метод аналогов для расчёта нормативов потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

3.2 Семь ключевых изменений 2023 года (по данным ГАРАНТ.РУ)

1. «Лифтнадзор» — федеральный контроль за лифтами и подъёмными платформами.
2. Перерасчёт платы за ТКО при отсутствии потребителя свыше 5 дней исходя из площади квартиры.
3. Новый акт приёмки капремонта: подписывается ОМСУ и уполномоченным ОСС лицом.
4. Бесплатное переоформление лицензий УК для компаний, получивших их до .
5. Новые нормативы тепла на подогрев воды с учётом типа системы теплоснабжения и ГВС.
6. Профстандарт «Работник по комплексной уборке территории МКД».
7. Методика расчёта нормативов по аналогам (Правила № 306 в новой редакции).

Как всё это повлияет на собственников и УК

Контакты для обращений и консультаций

• Издательская группа «ЮРИСТ»
  Тел.: +7 (495) -53-91-08
  Статья: «Реформа ЖК РФ: новая парадигма определения кондоминиума»
• Усольцев Юрий Михайлович, доцент Сургутского госуниверситета
  E-mail: yusoltsev@mail.ru
• Усольцева Наталья Андреевна, к.ю.н., доцент Сургутского госуниверситета
  E-mail: netali77@list.ru
• Минстрой России
  Документы: Приказ № 929/пр от
• Система ГАРАНТ
  Тел.: +7 (495) -47-62-38 (доб. 3145 — редакция)
  Сайт: garant.ru

Российское жилищное законодательство стоит на пороге большой трансформации. Возвращение кондоминиума в новом прочтении, новые методики Минстроя и уже действующие поправки 2022-2025 годов формируют новую экосистему управления жилищным фондом. Для граждан главное — активно участвовать в общих собраниях, следить за региональными актами и не стесняться обращаться к экспертам и органам власти по указанным контактам.