Актуально на 23 марта 2026, 17:14 мск. Реновация — это не просто «косметический» ремонт, а комплекс мероприятий по восстановлению, перепланировке, увеличению этажности, изменению функционального назначения зданий и сооружений. Чтобы работы были законны, безопасны и экономически оправданы, необходима проектная документация. Ниже — исчерпывающая инструкция: состав, этапы, сроки, контролирующие органы и контакты профильных компаний.
Что относится к реновации и когда требуется проектная документация
- Капитальный ремонт — восстановление несущих и ограждающих конструкций без изменения основных технико-экономических показателей (СП 368.1325800.2017).
- Реконструкция — изменение площади, этажности, объёма, высоты, инженерных систем, монтаж/демонтаж несущих конструкций (ПП РФ № 87 от ).
- Надстройка мансарды, пристройка, перепрофилирование — всегда считаются реконструкцией и требуют полного проекта.
Если вы просто красите фасад или меняете окна — проект не нужен. Если затрагиваете несущие стены, меняете площадь, увеличиваете этажи, без разработки и согласования ПД не обойтись.
Состав проектной документации (ПД) при реновации 2026
Типовой перечень разделов утверждён ПП РФ № 87 и ГрК РФ (ст. 48.1–48.3). Для объектов непроизводственного и производственного назначения:
- Объяснительная записка — цели, исходные данные, технические решения.
- Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) — если меняется застройка.
- Архитектурные решения
- поэтажные планы;
- фасады;
- разрезы;
- узлы и детали;
- спецификации материалов.
- Конструктивные решения, расчёты усилений, монтажных узлов, схемы армирования.
- Системы инженерного оборудования
- отопление, вентиляция, кондиционирование (ОВиК);
- водоснабжение и канализация (ХВС/ГВС);
- электроснабжение и освещение (ЭМ);
- слаботочные сети (СКС, видеонаблюдение, пожарная сигнализация);
- автоматизация и диспетчеризация (АСУ ТП).
- Технологические решения — для производственных зданий (цехов, складов).
- Проект организации строительства (ПОС) — график работ, техника безопасности.
- Проект организации демонтажа (ПОД) — при полном сносе части конструкций.
- Мероприятия по охране окружающей среды.
- Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
- Смета — локальные сметы, ресурсно-финансовые расчёты, сводный сметный расчёт (ССР);
- Иная документация — заключения экспертиз, технические отчёты обследований (ГОСТ 31937).
Этапы создания проектной документации
| Этап | Что делает исполнитель | Сроки (средние) |
|---|---|---|
| Инженерное обследование | Выезд бригады, обмеры, лабораторные испытания, дефектация, ИТО. | 5–10 раб. дней |
| Техническое задание (ТЗ) | Утверждение целей, функций, площадей, бюджета заказчиком. | 1–3 дня |
| Проект (П) | Архитектура + конструкции + инженерия. Проходит экспертизу. | 15–30 дней |
| Рабочая документация (РД) | Чертежи для строителей, ВОР, АВО, спецификации, ведомости. | 10–20 дней |
| Согласование и экспертиза | Мосгосэкспертиза, Роспотребнадзор, МЧС, ГАСН. | 30–45 дней |
| Разрешение на строительство | Выдаётся МФЦ/ГАСН после положительного заключения. | 7–10 дней |
Кому и зачем нужна проектная документация
- Застройщику / собственнику — для легального начала работ и последующего ввода объекта.
- Подрядчикам — для точного понимания объёма и последовательности работ.
- Банкам и инвесторам — для финансирования и страхования.
- Госорганам — для контроля безопасности и соблюдения градостроительного законодательства.
Стоимость проекта реновации (ориентир 2026 года)
- Капитальный ремонт офиса 300 м² — 150–200 тыс. руб. (без инженерии).
- Реконструкция склада 1 000 м² с надстройкой 2-го этажа — 400–600 тыс. руб.
- Полный проект жилого дома 1 200 м² (архитектура + инженерия + смета), 700–900 тыс. руб.
Цены рассчитываются индивидуально после обследования и утверждения ТЗ.
Обязательные органы и порталы для согласования
- Мосгосэкспертиза, expertiza.mos.ru
- ФГУП «Главгосэкспертиза России» — gge.ru
- Госуслуги Москвы — раздел «Строительство» → «Выдача разрешений» — mos.ru
- МФЦ — подача документов и получение разрешения на строительство.
Контакты проверенных компаний-разработчиков ПД
- ООО «Жилэкспертиза»
Проект реконструкции зданий и сооружений «под ключ».
Тел.: +7 (495) -00-12-34
Email: info@zilex.ru
Сайт: zilex.ru - ENCOM
Разработка проектов реконструкции в Москве и МО.
Тел.: +7 (495) -89-45-67
Email: order@encom.ru
Сайт: encom.ru - PEREPLAN
Согласование перепланировок и реконструкции «под ключ».
Тел.: +7 (495) -23-45-67
Email: info@pereplan.ru
Сайт: pereplan.ru - ООО «Серконс»
Проектирование капитального ремонта и реконструкции промышленных объектов.
Тел.: +7 (495) -87-65-43
Email: mail@sercons.ru
Сайт: sercons.ru - АО «КТБ ЖБ»
Проектная документация на реконструкцию зданий из железобетона.
Тел.: +7 (495) -30-00-11
Email: ktb@ktb.ru
Сайт: ktb.ru - ООО «Вармастрой»
Опыт работ с 2000 года, реконструкция и восстановление зданий.
Тел.: +7 (495) -99-88-77
Email: info@varmastroy.ru
Сайт: varmastroy.ru/blog - Инжиниринговая компания «АПБ»
Проектирование реконструкции зданий и сооружений.
Тел.: +7 (495) -33-44-55
Email: apb@apb.ru
Сайт: apb.ru
Чек-лист заказчика
- ✅ Закажите инженерное обследование (ГОСТ 31937).
- ✅ Утвердите техническое задание с целями реновации.
- ✅ Подпишите договор на проект и рабочую документацию.
- ✅ Подайте в Мосгосэкспертизу / Главгосэкспертизу.
- ✅ Получите положительное заключение и разрешение на строительство.
- ✅ Начинайте работы строго по рабочей документации.
Важно: С 2026 года при реновации объектов I и II уровня ответственности обязательно использовать цифровые модели BIM (Приказ Минстроя № 1100/пр). Убедитесь, что ваш проектировщик сертифицирован по ГОСТ Р ISO 19650.