Квартира, полученная по программе реновации в Москве или других регионах, по налоговому кодексу считается «новой» недвижимостью. Это значит, что при её последующей продаже могут возникнуть обязательства по НДФЛ. Ниже — подробный разбор того, кому нужно платить налог, кому не нужно, и какие документы подать, чтобы законно не платить ни копейки.
Почему обычное правило «3–5 лет владения» не всегда работает
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1 и п. 9 ст. 214.10) устанавливает:
- минимальный срок владения — 3 года, если вы получили недвижимость по договору дарения от близкого родственника, по наследству или приватизации;
- 5 лет — во всех остальных случаях, в т.ч. при получении квартиры по реновации.
Однако для жилья по реновации применяется специальный «отсчёт»:
- Верхний этаж: датой начала владения считается дата регистрации права собственности на старое жильё (выселяемое).
- Если старая квартира была куплена до , то минимальный срок — 3 года.
- Если старая квартира была куплена после, 5 лет.
Пример:
Вы купили «старую» квартиру в 2013 году, получили по реновации новую в 2024 году и продаёте в 2026 году. Владение считается с 2013 г., значит срок уже 13 лет, налог не платите.
Как посчитать налог, если срок владения ещё не вышел
Доход от продажи = цена по договору купли-продажи минус налоговый вычет:
- 1 000 000 ₽, фиксированный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ);
- или документально подтвержденные расходы на приобретение старой квартиры + расходы на отделку новой (если есть чеки/акт приёма-передачи).
Ставка НДФЛ в 2026 году:
- 13 % — до 2,4 млн ₽ дохода от продажи;
- 15 % — на доход свыше 2,4 млн ₽ (прогрессивная шкала действует с ).
Пример расчёта:
Продали квартиру за 8 000 000 ₽, расходы на покупку старой квартиры и ремонт новой подтверждены на сумму 5 500 000 ₽.
Налоговая база = 8 000 000 – 5 500 000 = 2 500 000 ₽.
НДФЛ = 2 400 000 × 13 % + 100 000 × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽.
Как в 2026 году законно не платить налог с продажи квартиры по реновации
Семейные льготы (нововведение 2026 года)
- Семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста;
- Семьи, у которых второй и последующие дети родились не позднее ;
- При продаже жилья такие семьи могут применить нулевую ставку НДФЛ, если:
- в течение 1 года после продажи купят другое жильё (ипотека или собственные средства);
- площадь новой квартиры ≥ проданной;
- заявление на льготу подаётся одновременно с декларацией 3-НДФЛ.
Использовать «единовременное освобождение» для реновационного жилья
Москва и ещё 15 регионов в 2026 году увеличили лимит дохода, освобождаемого от НДФЛ при продаже жилья по реновации. Предел составляет:
- Москва — 15 млн ₽;
- Московская, Ленинградская области — 12 млн ₽;
- остальные регионы, 5–10 млн ₽ (точную сумму уточняйте у ФНС вашего региона).
Если цена продажи не превышает лимит, НДФЛ не начисляется автоматически, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подать нужно.
Пошаговая инструкция: что делать до и после продажи
- Проверьте дату регистрации права на старую квартиру (ЕГРН/выписка Росреестра).
Если срок владения ≥ 3/5 лет — налога нет, но подайте уведомление об освобождении через сервис «Личный кабинет налогоплательщика». - Если срок короче:
- Соберите чеки, договоры, акты приёма-передачи и квитанции о ремонте.
- Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или документальные расходы).
- При подходящих семейных льготах:
- Подайте заявление на нулевую ставку вместе с декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- Приложите свидетельства о рождении детей, справку об инвалидности, договор купли-продажи новой квартиры.
- Заполните 3-НДФЛ:
- в сервисе «ФНС-онлайн»;
- через Госуслуги;
- или в любой налоговой инспекции.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года, если после всех вычетов образовалась сумма к уплате.
Частые ошибки, которые приводят к штрафам
- Не подали 3-НДФЛ — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
- Забыли приложить ЕГРН-выписку о старой квартире — налоговая может «забыть» зачесть старый срок владения.
- Неверно рассчитали лимит регионального освобождения — уточняйте в приказе ФНС вашего региона.
Контакты для консультаций и помощи
- ФНС России
Горячая линия: ###-###-####
Онлайн-чат: https://www;nalog.ru/rn77/service/contact_us/ - Московская реновация (официальный портал)
Тел.: +7 -95 777-77-77
Сайт: https://renovation.mos.ru - Минстрой РФ
Электронная приёмная: https://minstroy.gov.ru/reception - Бесплатная юридическая помощь (Москва)
Тел.: ###-###-####, ежедневно 09:00–21:00
Адрес: ул. Петровка, 38, каб. 123 - Консультации по семейным льготам (Фонд социального страхования)
Тел.: ###-###-####
Важно: перед подачей документов рекомендуем скачать свежий бланк 3-НДФЛ и актуальные региональные постановления на сайте ФНС. Данные в статье актуальны на 23 марта 2026 года.