Одним из самых острых вопросов в практике управления жилищно‑строительными кооперативами (ЖСК) остаётся возможность избрания председателя правления ЖСК‚ который не является собственником помещения в доме. Ниже — подробный разбор сложившейся ситуации по состоянию на март 2026 года.

Содержание

1. Краткий вывод по закону
2. Кто может быть председателем ЖСК
3. Какие документы подтверждают полномочия
4. Работает ли председатель по трудовому договору
5. Размер и источники оплаты труда
6. Права и обязанности
7. Ответственность председателя
8. Как уволить председателя‚ не являющегося собственником
9. Риски и практика судов
10. Контакты для юридической помощи

Краткий вывод по закону

ЖК РФ (ст. 119) прямо не требует‚ чтобы председатель правления ЖСК обязательно был собственником. Главное условие — он должен быть членом ЖСК‚ а членом‚ как правило‚ становится именно собственник (доля в квартире). Однако в уставе кооператива можно прописать иное: например‚ допустить в члены кооператива нанимателей или родственников собственников. Тогда председателем может быть и «не собственник»‚ но только если:

• он внесён в реестр членов ЖСК;
• состав правления проголосовал за его кандидатуру;
• срок уставных полномочий не истёк и не прекращён решением общего собрания.

Кто может быть председателем ЖСК

Какие документы подтверждают полномочия

1. Протокол правления ЖСК о выборах председателя.
2. Решение общего собрания/конференции‚ если устав требует дополнительного одобрения.
3. Устав ЖСК с указанием срока полномочий (обычно 2-3 года).
4. Приказ правления о вступлении в должность.
5. Доверенность/карточка подписей в банке и ЕГРЮЛ (для открытия расчётного счёта).

Работает ли председатель по трудовому договору

Да‚ но не всегда. Возможны три схемы:

• По срочному трудовому договору — если председатель получает зарплату из средств ЖСК.
• На гражданско-правовой основе (договор подряда), если кооператив экономит на налогах и страховых взносах.
• Безвозмездно — практикуется в малых ЖСК‚ где председатель — энтузиаст.

Размер и источники оплаты труда

Размер вознаграждения устанавливает общее собрание или правление и фиксируется в смете расходов ЖСК. В 2026 г. средняя «зарплата» председателя в регионах:

• Москва и МО — 35-55 тыс. ₽/мес.
• Города миллионники — 25-35 тыс. ₽/мес.
• Малые города — 10-20 тыс. ₽ + премии.

Источники: членские и целевые взносы‚ доход от аренды общего имущества‚ экономия по договору управления.

Права и обязанности председателя

Ключевые права

• Подписывать договоры с подрядчиками‚ ресурсоснабжающими организациями.
• Открывать/закрывать счета в банке‚ выдавать доверенности.
• Представлять ЖСК в суде (при наличии решения правления).
• Контролировать целевое использование помещений собственниками (например‚ запрет перепланировок без согласования).

Основные обязанности

• Обеспечивать своевременное проведение общих собраний.
• Вести бухгалтерию и отчётность перед членами.
• Обеспечивать содержание общего имущества и безопасность проживания.
• Публиковать годовой отчёт не позднее 30 апреля.

Ответственность председателя

Как уволить председателя‚ не являющегося собственником

Алгоритм:

1. Собрать инициативную группу из членов ЖСК (≥10 %).
2. Подготовить повестку и доказательства нарушений (отчёты‚ акты‚ судебные решения).
3. Организовать общее собрание/конференцию ЖСК с кворумом (>50 % голосов).
4. Принять решение о досрочном прекращении полномочий (простым большинством).
5. Избрать новое правление‚ которое в течение 30 дней утвердит нового председателя.
6. Уведомить ИФНС и банк о смене подписи.

Риски и практика судов

• Решение Центрального райсуда г. Омска (2025): бывший председатель ЖСК «Уют» приговорён к 4‚5 годам колонии за хищение 16 млн ₽ взносов долевого строительства.
• Мосгорсуд (апрель 2026): отказ в удовлетворении иска жильцов о признании незаконным продления полномочий председателя без кворума — суд указал‚ что правление вправе продлевать полномочия до проведения ОСС‚ если это прописано в уставе.
• Актуальный риск: если в уставе не закреплено‚ что членом ЖСК может быть только собственник‚ то «сторонний» председатель может быть оспорен в суде со стороны недоброжелателей. Поэтому важно заранее зафиксировать в уставе возможность приёма в члены иных лиц.

Контакты для юридической помощи

• Федеральный ресурс «ЖКХ Контроль»
  Телефон горячей линии: ###-###-####
  Онлайн-чат: жкхконтроль.рф
• Консультации РосКвартал
  E-mail: info@roskvartal.ru
  Тел.: +7 (495) -50-27-23
• Бесплатная юридическая помощь москвичам
  Московская служба «Моя Арбитражка»
  Тел.: +7 (495) -77-77-77
  Адрес: г. Москва‚ ул. Новый Арбат‚ 36
• Общероссийский Жилищный Конгресс
  Тел.: +7 (495) -33-94-00
  Сайт: жкх.рф

Важно: При обращении в любой центр имейте на руках копии устава ЖСК‚ протокол последнего ОСС и книгу членов кооператива.