Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, созданная исключительно для эффективного управления многоквартирным домом и защиты прав собственников. Одним из ключевых инструментов, позволяющих реализовать эту цель, является возможность (а порой — обязанность) заключать договоры от имени всех собственников. В статье подробно рассмотрены:

• какие договоры ТСЖ вправе/обязано заключать;
• какие правовые нормы это регулируют;
• особенности договоров с собственниками, не являющимися членами ТСЖ;
• как оспорить или признать недействительным договор управления;
• контакты и образцы документов;

Основы: из каких норм вытекает право ТСЖ на заключение договоров

Жилищный кодекс РФ

• Ст. 135 ЖК РФ: товарищество собственников жилья создаётся для «обеспечения надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества».
• Ст. 162 ЖК РФ: ТСЖ вправе заключать:
  1. договор управления домом с УК;
  2. договоры ресурсоснабжения с РСО;
  3. договоры обслуживания, эксплуатации и ремонта общего имущества.
• Ст. 157.2 ЖК РФ: при переходе на прямые расчёты собственники могут обязать ТСЖ заключить договор напрямую с РСО.

Гражданский кодекс РФ

ГК РФ определяет общие положения договоров (ст. 445 ГК РФ, порядок заключения, ст. 426 ГК РФ — публичный договор). ТСЖ выступает в качестве юридического лица и, следовательно, является полностью дееспособной стороной любых гражданско-правовых соглашений, не противоречащих уставу.

Какие договоры заключает ТСЖ: чек-лист

Договор между ТСЖ и собственником, не являющимся членом ТСЖ

Обязан ли собственник-нечлен заключать договор?

Да. Согласно ст. 162 ЖК РФ обязанность оплачивать коммунальные услуги и взносы на содержание общего имущества носит абсолютный характер и не зависит от членства в товариществе. С 2023 г. платежи выставляются на основании:

• ФЗ-402 «О бухгалтерском учёте» (правильность начислений);
• ФЗ-103 «О защите прав потребителей» (ежемесячные акты оказанных услуг).

Как оформить договор

1. ТСЖ направляет собственнику проект договора (оферту).
2. Если собственник отказывается подписывать, ТСЖ подаёт заявление о понуждении заключить договор в суд (ст. 445 ГК РФ).
3. Суд, как правило, удовлетворяет требование и обязывает заключить договор в течение 10 дней.

Минимальные обязательные условия договора

• объём и перечень предоставляемых услуг;
• размер платы и порядок пересмотра;
• порядок взаиморасчётов (в т. ч. через ЕПД или ЕИРЦ);
• ответственность сторон;
• срок действия и основания расторжения.

Как признать договор управления недействительным

Основания указаны в ГК РФ и судебной практике:

• договор заключён без кворума общего собрания (ст. 44 ЖК РФ);
• нарушена форма договора (устный договор управления ничтожен);
• условия договора существенно ухудшают положение собственников по сравнению с типовым договором Минстроя РФ;
• УК приступила к исполнению раньше даты внесения сведений в реестр лицензий (ст. 162 ЖК РФ п. 7).

Для оспаривания необходимо подать иск в течение 1 года со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении.

Прямые договоры с РСО: когда это возможно

Общее собрание собственников вправе (но не обязано) решить:

1. Перейти на прямые расчёты с ресурсоснабжающими организациями.
2. Расторгнуть договор с ТСЖ по поставке конкретного ресурса.

РСО, в свою очередь, может в одностороннем порядке прекратить отношения с ТСЖ-должником (п. 148 Постановления ПП РФ от № 354).

Трудовые договоры с председателем и членами правления

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 15 от :

• ТСЖ может заключать трудовые договоры с председателем и членами правления, если это предусмотрено уставом.
• Выплата вознаграждения работникам ТСЖ осуществляется за счёт средств, полученных от собственников (взносы, целевые взносы).
• Условия оплаты труда фиксируются в локальном нормативном акте (Положении о оплате труда) и утверждаются общим собранием.

Пошаговый алгоритм заключения договора управления между ТСЖ и УК

1. Подготовка. Изучение типового договора Минстроя РФ, корректировка под специфику дома.
2. Общее собрание. Принятие решения о выборе УК, утверждение проекта договора (кворум 50 %+1 от общей площади).
3. Подписание. Подписывают председатель ТСЖ и директор УК.
4. Регистрация. УК в течение 3 рабочих дней вносит сведения в реестр лицензий субъекта РФ (ст. 162 ЖК РФ п. 7).
5. Информирование собственников. Размещение договора на информационном стенде и на сайте ТСЖ (не позднее 5 рабочих дней).

Контакты и образцы документов

Организации, куда можно обратиться

• Госжилинспекция вашего региона, контроль качества услуг УК, жалобы.
• Роспотребнадзор — нарушения прав потребителей.
• Минстрой РФ, разъяснения по типовым договорам.
• Суд общей юрисдикции — оспаривание договоров, понуждение к заключению.
• Центр ЖКХ и энергоэффективности — образцы прямых договоров.

Где скачать образцы

1. КонсультантПлюс → ЖК РФ → ст. 162 → образец договора управления
2. Минстрой РФ → типовой договор управления МКД
3. Гарант → договор ТСЖ и собственника-нечлена

Телефон «горячей линии» Минстроя РФ

###-###-#### (звонок бесплатный, ежедневно 9:00–18:00 по московскому времени)

ТСЖ обладает широкими полномочиями по заключению договоров, которые обеспечивают жизнедеятельность многоквартирного дома. При этом:

• любой договор должен быть закреплён в уставе ТСЖ или решении общего собрания;
• собственники-нечлены обязаны оплачивать услуги наравне с членами;
• споры решаются в суде в установленные законом сроки.