Собственники квартир в многоквартирном доме, входящем в состав товарищества собственников жилья (ТСЖ), нередко задаются вопросом: «Имею ли я право распоряжаться земельным участком под домом и вокруг него?» Ответ на этот вопрос регулируется сразу несколькими нормативными актами: Жилищным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 189-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и судебной практикой. Ниже приведена подробная информация о том, какие права и обязанности имеют собственники квартир в ТСЖ, как оформить земельный участок и куда обращаться в случае споров.
Что такое придомовая территория и кто ею владеет?
Определение
Придомовая территория — это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также прилегающая к нему часть земли, необходимая для его эксплуатации и обслуживания: подъезды, детские площадки, парковки, газоны, тротуары и т.п.
Кто является правообладателем?
- В большинстве случаев земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
- Доли в праве на землю пропорциональны доле в праве общей долевой собственности на общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ).
- Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, право собственности остаётся у муниципалитета, но собственники квартир имеют право требовать передачи участка в общую долевую собственность.
Порядок оформления придомовой территории
- Сбор документов
- Технический паспорт дома (БТИ);
- Выписка из ЕГРН на объект капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников о намерении оформить землю;
- Кадастровый план территории (получается в Росреестре или МФЦ).
- Обращение в орган местного самоуправления
- Подаётся заявление о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность;
- Прилагаются копии документов на дом и протокол общего собрания.
- Формирование участка и постановка на кадастровый учёт
- Муниципалитет (или Росреестр) формирует границы участка;
- Подготавливается межевой план;
- Земля регистрируется в ЕГРН как объект общей долевой собственности собственников помещений.
- Регистрация права собственности
- В ЕГРН вносится запись о праве общей долевой собственности;
- Собственники квартир получают выписку из ЕГРН с долей в праве на землю.
Права и обязанности собственников в ТСЖ
Права
- Участие в общем собрании и голосование по важным вопросам (в т.ч. благоустройство, парковки, аренда).
- Доступ к использованию придомовой территории: выгула домашних животных, парковки автомобиля в пределах установленных правил.
- Получение прибыли от размещения рекламы, аренды площадей, если решение принято общим собранием.
Обязанности
- Своевременная оплата взносов на содержание и ремонт общего имущества, включая землю.
- Соблюдение правил благоустройства: не занимать общие площади без решения общего собрания, не нарушать озеленение и т.п.
Распространённые спорные ситуации и как их решать
| Спорная ситуация | Краткое объяснение | Куда обращаться |
|---|---|---|
| Муниципалитет отказывается передавать землю | Администрация ссылается на отсутствие решения суда или на то, что участок «зарезервирован» | Подать иск в районный суд о признании права общей долевой собственности (ст. 131-136 ГПК РФ) |
| Сосед ставит гараж или забор без разрешения | Нарушение п. 2 ст. 36 ЖК РФ: земля — общая долевая собственность | ТСЖ/УК — составить акт нарушения; Полиция — составить протокол (ст. 7.1 КоАП); Суд, требование убрать самовольную постройку |
| ТСЖ хочет сдать землю в аренду под рекламу | Требуется решение общего собрания (п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ) | Организовать общее собрание, оформить протокол, заключить договор аренды от имени ТСЖ |
Контакты и полезные ресурсы
Государственные и муниципальные органы
- МФЦ (Мои документы) — приём заявлений по формированию и регистрации земельного участка.
Единый телефон: 8-800-2000-600, сайт: mfc.mos.ru (пример для Москвы) - Росреестр (Филиалы и офисы по регионам) — постановка на кадастровый учёт, получение выписки ЕГРН.
Горячая линия: ###-###-####, сайт: rosreestr.gov.ru - Администрация района / городская управa земельными ресурсами — передача участка в собственность.
Обычно подача через официальный портал госуслуг региона или лично в районной администрации
Судебные и правозащитные инстанции
- Районный суд по месту нахождения дома — подать исковое заявление о признании права собственности или устранении нарушений.
Контакты можно найти на сайте: sudrf.ru - Жилищные споры: бесплатная юридическая помощь
- Региональные центры «Госюрпомощь» (поиск по сайту gov.ru → раздел «Юридическая помощь»);
- Коллегии адвокатов, специализирующиеся на земельных и жилищных конфликтах.
Объединения и профессиональные сообщества
- Национальная ассоциация ТСЖ и ЖКХ
Сайт: na-tjkh.ru, e-mail: info@na-tjkh.ru, телефон: +7 (495) -50-55-51 - Региональные Союзы собственников жилья
Поиск через Яндекс/Гугл: «Союз собственников жилья + [ваш город]»
Чек-лист для собственника
- Убедитесь, что ваш дом состоит в ТСЖ (изучите устав и протокол учредительного собрания).
- Запросите у председателя ТСЖ выписку из ЕГРН на земельный участок.
- Если участок не оформлен:
- Инициируйте внеочередное общее собрание с повесткой «О формировании и постановке на кадастровый учёт земельного участка».
- Соберите >50 % голосов (в долях) и подайте заявление в администрацию района.
- Если ваши права нарушены (самовольные строения, аренда без решения):
- Зафиксируйте нарушение (фото/видео, акт ТСЖ).
- Обратитесь в полицию и одновременно подайте иск в суд.
Важно помнить: придомовая земля — это не просто «двор», а общее имущество всех собственников. Каждый может защищать свою долю через общее собрание, ТСЖ или суд. Соблюдайте процедуры, документируйте решения и не затягивайте — сроки исковой давности по земельным спорам могут быть ограничены.