Собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) обладают исключительным правом самостоятельно определять, кто именно будет управлять их общим имуществом: крышей, подвалом, лифтами, инженерными сетями, придомовой территорией и т.д. Это право закреплено в Жилищном кодексе РФ и может быть реализовано двумя основными способами:

• путём создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или кооператива;
• путём заключения договора управления с выбранной управляющей компанией (УК).

Когда муниципалитет может назначить «временную» УК без согласия собственников

Важно знать: если собственники в течение 1 года не выбрали способ управления или уже выбранный способ так и не был реализован (например, договор с УК так и не заключён), орган местного самоуправления вправе провести открытый конкурс и определить временную управляющую организацию. Это прямо следует из Постановления Правительства РФ № 1616 от г.

Основные условия назначения временной УК

• Уведомление жильцов публикуется не позднее чем за 30 дней до начала конкурса.
• Критерии отбора УК (тарифы, опыт, финансовая устойчивость) определяются муниципалитетом.
• После подписания муниципального договора собственники всё равно могут в течение 6 месяцев провести ОСС, выбрать любую другую УК и расторгнуть временный договор.

Каковы новые правила выбора управляющей компании с 2022 года

с 10 июня 2022 г. вступили в силу поправки к ст. 161 и 162 ЖК РФ. Главное изменение — кворум и количество голосов, необходимые для принятия решения:

Пошаговый алгоритм выбора или смены УК

Шаг 1. Подготовка инициативной группы

Из числа собственников формируется инициативная группа (≥ 3 человек), которая:

• собирает перечень собственников и доли общего имущества;
• определяет повестку ОСС: выбор УК, утверждение образца договора, сроки.

Шаг 2. Уведомление о проведении общего собрания

Не позднее чем за 10 дней до ОСС рассылаются (или вручаются под роспись) уведомления, в которых указаны:

• дата, время, место или форма (очная/заочная/очно-заочная);
• повестка дня;
• вопросы для голосования.

Шаг 3. Проведение собрания и подсчёт голосов

1. Общее собрание считается правомочным, если в нём участвуют собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа.
2. Решение по выбору новой УК принимается тем же большинством.
3. Результаты оформляются протоколом ОСС, который подписывается председателем и секретарём.

На основании протокола:

• УК-победитель направляет проект договора;
• каждый собственник подписывает индивидуальный договор или договор заключается единолично от имени всех собственников в лице ТСЖ/кооператива;
• копия договора в течение 3 дней направляется в Госжилинспекцию субъекта РФ.

Как оспорить назначение временной УК

Если собственники считают, что конкурс проведён с нарушениями или условия договора невыгодны, они имеют право:

• обратиться в жилищную инспекцию региона с жалобой;
• подать иск в суд о признании договора управления незаключённым.

Что делать в новостройке, где ещё не оформлены права собственности

До момента регистрации ≥ 50 % квартир в ЕГРН застройщик или муниципалитет назначают техническую УК. Сразу после оформления большинства прав собственники могут провести ОСС и выбрать любую другую компанию.

Ключевые контакты для обращений

• Госжилинспекция вашего региона, проверка законности действий УК.
  Пример для Москвы: +7 (495) -77-77-77, dom.mos.ru
• Жилищные споры и суды — если требуется оспорить назначение УК или расторгнуть договор.
  Бесплатная юридическая помощь: ###-###-#### (федеральная линия Минтруда).
• Общественные приёмные «ОНФ» и «Домклик», консультации по ЖКХ.
  ОНФ: onf.ru/zhkh
• Территориальные управы и районные администрации — подача уведомлений о проведении ОСС, получение форм протоколов.
• Реестр аккредитованных УК РосЖКХ — проверка лицензий и рейтингов.
  dom.gosuslugi.ru

Напоминаем: выбрать управляющую организацию можно только на общем собрании собственников, оформленном по всем правилам ЖК РФ. Нарушение процедуры чревато признанием решения недействительным и сохранением прежней УК.