Ключевой технико-экономический показатель, который используется при проектировании и экспертизе жилых районов, микрорайонов и кварталов. Его расчёт определяет оптимальные санитарно-гигиенические условия проживания и позволяет оценить эффективность использования городской территории.

Что такое «плотность жилого фонда нетто»

Плотность жилого фонда «нетто» (Р_нетто) — это отношение общей площади всех жилых помещений в жилых домах к площади жилой территории, выраженное в квадратных метрах на гектар (м²/га).

Формула расчёта

Р_нетто = S_ж.ф.мкр / П_ж, где

• S_ж.ф.мкр — общая площадь жилых помещений в домах микрорайона, м²;
• П_ж — площадь жилой территории микрорайона, га.

Как используется показатель

1. Сравнение с нормативами. Полученное значение сопоставляется с табличными нормативами в зависимости от этажности и типа застройки для проверки благоприятных условий проживания.
2. Проектирование инфраструктуры. На основе плотности жилого фонда нетто рассчитывают потребность в детских садах, школах, парковках, объектах обслуживания и озеленении.
3. Оценка этажности. Средняя этажность микрорайона определяется как:

   Э_ср = S_ж.ф.мкр / S_1эт, где

   • S_1эт — суммарная площадь одного этажа всех жилых зданий, м².
4. Корректировка генерального плана. Если фактическая плотность превышает нормативную, проект подвергается доработке: уменьшается количество секций, увеличивается доля озеленения или повышается этажность при сохранении санитарных норм.

Связанные показатели

Плотность застройки (КЗ и КПЗ)

Часто используются одновременно с плотностью жилого фонда нетто:

• Коэффициент застройки (КЗ) = П_з / П_у, отношение площади застройки к площади участка (доли единицы или %).
• Коэффициент плотности застройки (КПЗ) = Σ S_поэтаж / П_у — отношение суммарной поэтажной площади зданий к площади участка (м²/га).

Плотность населения

Р_н = N_ф / П, где

• N_ф, фактическая численность населения, чел.;
• П — площадь территории микрорайона, га.

Пример расчёта плотности жилого фонда «нетто»

Дано:

• общая площадь жилых помещений S_ж.ф.мкр = 42 000 м²;
• площадь жилой территории П_ж = 3,5 га.

Р_нетто = 42 000 / 3,5 = 12 000 м²/га

Результат сравнивается с нормативами: для 12-этажной застройки допустимый диапазон может составлять 9 000–12 000 м²/га. Проект соответствует норме.

Графическое оформление проекта

Для наглядного анализа и экспертизы микрорайон оформляют в виде цветного чертежа формата А2:

• ■ жилые здания, жёлтым;
• ■ общественные здания, розовым;
• ■ территории общественных зданий — красным (клетка 5×5 мм);
• ■ озеленённые территории — зелёным;
• ■ проезжая часть улиц — серым.

На чертёже проставляются номера экспликации, радиусы обслуживания, масштаб и легенда. Рядом размещается таблица технико-экономических показателей (ТЭП), включающая Р_нетто.

Нормативные документы и литература

1. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
2. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства».
3. Постановление Правительства Москвы №120-ПП «О правилах землепользования и застройки».
4. Методичка по градостроительству СГУГиТ, глава 1.2.7.
5. Кристон-Кадастр – статья «Плотность застройки».

Контакты для профессиональных консультаций

• Кадастровая компания «Кристон-Кадастр»
  • Адрес: г. Москва, ул. Малая Тульская, д. 5
  • Телефон: +7 (495) -99-99-99
  • Email: info@kriston-kadastr.ru
  • Часы работы: пн–пт 09:00–19:00
  • Сайт: https://kriston-kadastr.ru
• МФЦ (Мои Документы) Москвы
  • Единая справочная: +7 (495) -77-77-77
  • Сайт: https://www.mos.ru/services
• ГАУ «МосгорБТИ»
  • Телефон: +7 (495) -50-05-05
  • Email: info@mosgorbti.ru
  • Сайт: https://www.mosgorbti.ru