Самое главное помнить: поднаём (субаренда) жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Жилищным кодексом РФ, а также постановлением Правительства РФ № 432 от . Без письменного согласия собственника жилого помещения (муниципалитета) и наймодателя (уполномоченного органа местного самоуправления) такой договор недействителен.

Что такое договор поднаёма и кто может его заключать

Договор поднаёма жилого помещения жилищного фонда социального использования — это соглашение, по которому наниматель (основной квартиросъёмщик) передаёт часть занимаемого жилого помещения во временное владение и пользование другому гражданину (поднанимателю).

• Наниматель должен состоять на учёте как нуждающийся в жилом помещении и иметь заключённый договор социального найма.
• Поднаниматель не регистрируется в органах миграционного учёта по адресу, поскольку не получает права проживания, а только временное пользование.
• Срок поднаёма не может превышать срок основного договора социального найма.

Необходимые условия и документы для поднаёма

1. Согласие наймодателя — письменное разрешение органа местного самоуправления (администрации района/города).
2. Согласие проживающих членов семьи нанимателя (ст. 679 ГК РФ).
3. Отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
4. Техническая возможность предоставления части помещения (наличие отдельного входа или возможности обустройства).

Перечень документов для подачи заявления в администрацию:

• Копия договора социального найма.
• Справка о составе семьи нанимателя (Ф-9).
• Копии паспортов всех проживающих.
• Заявление о согласии членов семьи.
• Кадастровый паспорт помещения (выписка ЕГРН).
• Проект договора поднаёма (2 экземпляра).

Образец договора поднаёма жилого помещения

Внимание! Ниже приведён упрощённый образец. Перед подписанием рекомендуется юридическая проверка.

ДОГОВОР ПОДНАЁМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___ 
г. Москва "__"_______ 2026 г.

Администрация района _______________, в лице _____________________________, 
действующего на основании Положения о наймодателе, именуемый в дальнейшем 
"Наймодатель", с одной стороны, и гражданин(ка) ___________________________, 
паспорт: серия ___ № ________, выдан ________________________, зарегистрированный(ая) 
по адресу: _______________________________, именуемый(ая) в дальнейшем "Наниматель", 
а также гражданин(ка) ___________________________, паспорт: серия ___ № ________, 
зарегистрированный(ая) по адресу: _______________________________, именуемый(ая) 
в дальнейшем "Поднаниматель", вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий 
договор о нижеследующем:

Предмет договора 
Наниматель передаёт поднанимателю в пользование часть жилого помещения, 
расположенного по адресу: _______________________________, общей площадью ___ м², 
состоящую из ___ комнат(-ы/-ы), на срок с "__"_______ 2026 г. по "__"_______ 20__ г.

Права и обязанности сторон 
Поднаниматель обязуется: 
 • своевременно вносить плату в размере ______ рублей ежемесячно до ___ числа; 
 • содержать помещение в надлежащем состоянии; 
 • не производить перепланировку без письменного согласия нанимателя. 
Наниматель обязуется: 
 • предоставить помещение в состоянии, пригодном для проживания; 
 • не препятствовать законному пользованию поднанимателем. 

Расторжение договора 
Договор может быть расторгнут: 
 • по соглашению сторон; 
 • в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней; 
 • при нарушении условий договора.
Заключительные положения 
Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу: 
по одному для нанимателя, поднанимателя и наймодателя.

Подписи сторон: 
Наймодатель: __________________ /__________________/ 
Наниматель: __________________ /__________________/ 
Поднаниматель: __________________ /__________________/

Где и как подать заявление на поднаём

• МФЦ (Мои документы), приём заявлений по предварительной записи.
• Единый портал госуслуг — подача онлайн-заявления (gosuslugi.ru).
• Жилищный отдел администрации района, личный приём.

Время работы и контакты (пример для Москвы)

• Жилищная политика города Москвы: +7 (495) -77-77-77 (круглосуточно).
• МФЦ «Мои документы»: +7 (495) -23-45-67; режим работы: Пн–Пт 08:00–20:00, Сб–Вс 10:00–16:00.
• Электронная приёмная Департамента жилищной политики: zhk@mos.ru.

Распространённые ошибки и советы

1. Ошибка: заключение устного договора.
   Совет: всё фиксируйте письменно и регистрируйте в администрации.
2. Ошибка: поднаём всей квартиры.
   Совет: поднаём возможен только части помещения; за передачу всей квартиры предусмотрен штраф до 5 000 рублей.
3. Ошибка: игнорирование налоговых обязательств.
   Совет: доходы от субаренды подлежат декларированию в ИФНС до 30 апреля следующего года.