Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

С 2026 года правила признания доходов для товариществ собственников жилья (ТСЖ), применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), остались прежними, однако налоговые споры и суды продолжают уточнять границы. Чтобы не ошибиться в расчётах и избежать претензий ФНС, разберёмся, какие суммы нужно включать в налоговую базу, а какие – нет.

Три «корзины» поступлений ТСЖ

По многочисленным разъяснениям ФНС и судебной практике все деньги, которые получает ТСЖ, можно условно разделить на три группы:

Целевые поступления – не доход для целей УСН.
Коммунальные платежи (агентские) – не доход, если ТСЖ действует как посредник.
Доходы от предпринимательской деятельности – включаются в базу по УСН.

Что не считается доходом ТСЖ на УСН (2026)

Членские и целевые взносы собственников на содержание и ремонт общего имущества МКД. Основания: п. 1.1 ст. 346.15, ст. 251 НК РФ, Письмо Минфина № 03-11-06/2/48511 от .
Средства на капитальный ремонт (включая взносы на счёт ФКР и региональный оператор), при условии что ТСЖ лишь аккумулирует и перечисляет деньги.
Бюджетные субсидии, субвенции и гранты, полученные на конкретные муниципальные программы (ремонт, энерго-эффективность). Документ подтверждающий целевое использование – обязателен.
Безвозмездно полученное имущество (договор пожертвования), если оно будет использоваться строго по уставу ТСЖ и не изымается участниками (п. 14 ст. 250, п. 2 ст. 251 НК РФ).
Возмещение затрат от предыдущей управляющей организации (например, восстановление технической документации) – не доход, а компенсация (Постановление АС УО от № Ф09-6072/23).
Коммунальные платежи жильцов, если ТСЖ выступает в статусе агента (заключены агентские договоры с РСО). Доходом признаётся только комиссия агента, если она прописана.

Что обязательно включать в доходы по УСН

Оплата за дополнительные услуги, оказываемые ТСЖ на возмездной основе: уборка придомовой территории сверх норматива, аренда кровли под рекламу, установка платных парковок, сдача в аренду подвальных/подсобных помещений, принадлежащих ТСЖ.
Проценты по депозитам и прочие доходы от размещения временно свободных средств.
Санкции и неустойки, полученные от контрагентов (например, за нарушение договора поставки тепло-энергии).
Доходы от хозяйственной деятельности, например, продажа товаров (лампочки, сантехника) или оказание платных работ собственникам.

Как отразить доходы в бухгалтерском учёте ТСЖ (упрощёнка 2025–2026)

Используем счёт 86 «Целевое финансирование» субсчета:

86.1 – членские взносы собственников (не доход для УСН);
86.2 – бюджетные субсидии (не доход при целевом использовании);
90.1 – доходы от предпринимательской деятельности;
91.1 – прочие внереализационные доходы.

Пример проводки при получении членских взносов:

 Дт 51 Кт 86.1 – поступили взносы собственников (не доход).

Пример проводки при сдаче в аренду подвала:

 Дт 51 Кт 90.1 – признан доход от аренды (включается в УСН).

Актуальные образцы документов

С 2026 года рекомендовано использовать:

Форму «Смета доходов и расходов ТСЖ» (утв. Приказом Минстроя № 937/пр от );
Агентский договор ТСЖ – РСО (образец КонсультантПлюс код 5839027);
Договор пожертвования имуществом (бланк КонсультантПлюс код 5811907).

Не доход: членские взносы, капремонт, субсидии, компенсации и агентские обороты.
Доход: любая коммерческая выгода, аренда, проценты, санкции, продажи.
Документируйте целевое назначение: договоры, сметы, отчёты о расходовании.
Разделяйте счета в банке: отдельно «коммуналка», отдельно «собственные доходы».
Проверяйте судебную практику не реже раза в квартал – позиции ФАС быстро меняются.

Контакты для консультаций и получения образцов

ФНС России – Единый контакт-центр: ###-###-#### (звонок бесплатный).
Минстрой РФ – горячая линия по вопросам ЖКХ: ###-###-####.
КонсультантПлюс – справочно-правовая система: www.consultant.ru (раздел «ЖКХ, ТСЖ, управление МКД»).
Инфо-Бухгалтер – вебинары и сервис для ТСЖ: info-buh.ru, тел.: +7 (495) -85-05-25.
Региональные Ассоциации ТСЖ/ТСН – уточняйте координаты вашего региона на сайте www.alsn.ru.

Своевременное разграничение поступлений позволит ТСЖ избежать лишних налогов и претензий контролёров. Если остались спорные ситуации – обращайтесь к профильным специалистам (контакты выше) или публикуйте вопрос на форуме КонсультантПлюс: forum.consultant.ru (раздел «УСН, ТСЖ»).