Актуально на 23 марта 2026 г․ Весной 2026 года правила освобождения от НДС для участников жилищного строительства вновь изменились․ Если вы строите или продаёте жилую недвижимость, важно понять, кто может не платить НДС и как не потерять это право в условиях новых лимитов дохода․
Что произошло с лимитами по УСН и НДС
Госдума уже во втором чтении одобрила законопроект № 52438-8, который меняет условия «упрощённого» режима и связанное с ним освобождение от НДС:
- С годовой лимит дохода для применения освобождения от НДС упал с 60 млн до 20 млн рублей․
- С планируется дальнейшее снижение лимита до 10 млн рублей․
- Разовое превышение лимита более чем на 5 % влечёт автоматическое восстановление начисления НДС с начала квартала, в котором был превышен лимит․
Кто может воспользоваться освобождением от НДС при вводе жилья
Застройщики-упрощенцы
Организации и ИП на УСН, использующие объект «Доходы минус расходы» (15 %), могут не начислять НДС при:
- вводе в эксплуатацию жилого дома или квартиры;
- передаче помещений участникам долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или договору инвестирования (ст․ 219․1 НК РФ)․
Застройщики-инвесторы
С 2026 г․ освобождение распространено и на строительство жилых объектов, выполняемое по договорам инвестирования в долевое строительство (ФЗ-215, ФЗ-214)․ Основные требования:
- Организация должна быть зарегистрирована в Едином реестре застройщиков․
- Лимит дохода за предыдущий год — не более 20 млн руб․
- Кадастровые номера объектов вводятся в ЕГРН до 31 декабря текущего налогового периода․
Как рассчитать лимит
Формула:
Доходы от реализации + Неустойки + Проценты по договорам ДДУ ≤ 20 млн руб․ (в 2026 г․)
Важно: в расчёт не входят доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, оказания управляющих услуг, продажи движимого имущества․
Как не потерять право на освобождение
- Вести раздельный учёт доходов по жилым и нежилым объектам․
- Контролировать лимит ежеквартально — ведомость доходов с признаком «ЖФ» (жилой фонд)․
- Закрывать ДДУ и акты приёмки-передачи до окончания квартала․
- Использовать спецсчёт в банке-партнёре ДОМ․РФ (для застройщиков-упрощенцев);
Пошаговая инструкция подачи уведомления в ФНС
- Проверить лимит в 1С «Бухгалтерия» или через сервис ФНС «Проверь себя»․
- Сформировать уведомление по форме № 26․2-7 (новая редакция от )․
- Подать в ИФНС:
- через личный кабинет налогоплательщика (ЭЦП)
- через оператора электронной отчётности (СБИС, Контур, Тензор)
- лично в бумажной форме (2 экз․)
- Получить отметку о приёме и сохранить квитанцию․ Срок, не позднее 20-го числа месяца, следующего за кварталом начала освобождения․
Риски и спорные вопросы 2026 года
- Двойное налогообложение․ Если застройщик выходит за лимит в IV квартале, НДС начисляется с начала всего года, а не с квартала превышения․
- Контроль за перепродажей «до ввода в эксплуатацию»․ Продажа долей ДДУ до окончания строительства может быть переквалифицирована в обычную реализацию с НДС․
- Налоговые агенты․ При приобретении жилья у физлица застройщик может стать налоговым агентом по НДС (ст․ 161 НК РФ), даже если сам освобождён․
Контакты для оперативной помощи
Федеральная налоговая служба (ФНС России)
- Единый контакт-центр: ###-###-####
- Онлайн-чат в личном кабинете: lkfl2․nalog․ru
- Горячая линия по долевому строительству: +7 (495) -13-00-00
Минстрой России
- Телефон справочной службы: +7 (495) -29-10-50
- Электронная почта: info@minstroyrf․gov․ru
ДОМ․РФ (государственный оператор)
- Круглосуточная линия: ###-###-####
- Веб-формы обратной связи: dom․rf/feedback
Консультация юриста
- Коллегия адвокатов «Консультант+» (Москва): +7 (495) -56-55-55
- Бесплатная линия для застройщиков Центра правовой поддержки Минэкономразвития: ###-###-####
В 2026 году освобождение от НДС при строительстве и вводе жилого фонда стало доступно меньшему числу компаний․ Чтобы сохранить налоговые преимущества, важно:
- ежеквартально следить за лимитом 20 млн руб․;
- своевременно подавать уведомления в ИФНС;
- вести раздельный учёт и закрывать ДДУ до конца отчётного периода․
При любых сомнениях свяжитесь со специалистами ФНС, Минстроя или ДОМ․РФ — контакты приведены выше․