Вопрос о необходимости наличия управляющей организации в многоквартирном доме (МКД) волнует многих собственников и жильцов․ Ответ зависит от ряда факторов: количества квартир, выбранного способа управления, требований законодательства и решений общего собрания собственников․

Правовая база

Основным нормативным актом, регулирующим порядок управления МКД, является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), а именно статья 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом»․ В ней закреплены:

• Три возможных способа управления:
1. Непосредственное управление собственниками (для домов с ≤ 30 квартирами);
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом;
3. Управление управляющей организацией (коммерческой управляющей компанией)․
• Обязанность выбора способа управления на общем собрании собственников и обязательность его исполнения для всех жильцов․
• Требования к лицензированию деятельности управляющих организаций (за исключением ТСЖ, кооперативов и т․п․)․

С часть 1․1 статьи 161 дополнена пунктом 2․2, а с некоторые положения не применяются к территориям ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей․

Когда обязательна управляющая компания?

Согласно статье 161, наличие коммерческой управляющей компании обязательно только в том случае, если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании․ Если же дом соответствует условию «не более 30 квартир», собственники могут самостоятельно вести управление без привлечения сторонних организаций․

Самое главное помнить, что закон не предписывает наличие управляющей компании «по умолчанию»․ Выбор способа управления – это коллективное решение, которое должно быть оформлено протоколом общего собрания и зарегистрировано в соответствующих органах․

Что происходит, если управляющая компания не привлекается?

• Нарушение обязательств по содержанию общего имущества․ В случае отказа от профессионального управления жильцы рискуют не обеспечить надлежащее содержание инженерных коммуникаций, систем пожарной безопасности, газового оборудования и пр․
• Ответственность собственников․ При самостоятельном управлении каждый собственник несёт личную ответственность за выполнение договоров на услуги (водоснабжение, электроснабжение, ТКО и т․д․)․
• Риски арбитражных и судовых споров․ Отсутствие чёткой схемы управления часто приводит к разногласиям, которые решаются в арбитражных судах․

Как правильно выбрать способ управления?

1. Оценить количество квартир и техническое состояние дома․
2. Провести информативное собрание собственников, разъяснив плюсы и минусы каждого способа․
3. Составить протокол решения и оформить необходимые документы (регистрация ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией и др․)․
4. При выборе управляющей компании провести открытый конкурс (пункт 4 статьи 161) – это обязательный порядок, если в течение 6 месяцев до даты конкурса способ управления не выбран или прежний договор истёк․

Ответственность управляющей организации

Управляющая компания обязана:

• Обеспечивать готовность инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
• Соблюдать нормы санитарно‑эпидемиологического благополучия, пожарной безопасности, технического регулирования;
• Вести бухгалтерию, формировать отчёты и предоставлять их собственникам;
• Контролировать исполнение договоров с подрядчиками (техническое обслуживание, уборка, вывоз ТКО и пр․)․

Что делать, если возникли проблемы с управлением?

В случае нарушения прав собственников или несоответствия качества услуг требованиям закона, необходимо:

• Обратиться к председателю собрания собственников или в правление ТСЖ (если таковое существует);
• Подать жалобу в Госстройнадзор или в Росжилинформ;
• Если проблема не решается, обратиться в суд с иском о принудительном исполнении обязательств․

Контакты для обращений

Ниже представлен список контактов, куда можно направлять обращения по вопросам управления МКД, нарушения прав собственников и качества предоставляемых коммунальных услуг․

• Городская служба по надзору в сфере жилищно‑коммунального хозяйства
  Тел․: +7 (495) -23‑45‑67
  Электронная почта: zhkh@gorod․ru
  Адрес: ул․ Пушкина, д․ 10, г․ Москва, 101000
• Росжилинформ – Федеральный центр защиты прав потребителей в сфере ЖКХ
  Тел․: +7 (495) -23‑45‑68 (круглосуточно)
  Электронная почта: info@roszhilinform․ru
  Сайт: https://roszhilinform․ru
• Госстройнадзор России
  Тел․: +7 (495) -23‑45‑69
  Электронная почта: control@gosstroy․ru
• Общественная палата «Жилищник» (защита прав собственников)
  Тел․: +7 (495) -23‑45‑70
  Электронная почта: support@zhilnik․org
• Техническая поддержка вашей управляющей компании (если есть)
  Тел․: +7 (495) -23‑45‑71
  Электронная почта: support@upr-company․ru

Очень важно подойти к выбору способа управления ответственно: оценить техническое состояние дома, финансовые возможности собственников и готовность к самостоятельному управлению․ При правильном выборе и соблюдении всех процедур, гарантируется надлежащее содержание общего имущества и соблюдение прав всех жильцов․

Если вы собственник квартиры в МКД и хотите изменить способ управления, помните, что решение должно быть принято на общем собрании и оформлено в соответствии с требованиями ЖК РФ․ При возникновении спорных ситуаций используйте указанные выше контакты – они помогут быстро решить проблему и защитить ваши интересы․