До 15 августа 2023 года собственники многоквартирного дома (МКД) могли в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей компании (УК) сразу после заключения договора. С подписанием Федерального закона № 243-ФЗ правила изменились: теперь расторжение возможно не ранее чем через год с даты заключения договора управления, если иное не предусмотрено самим договором. Ниже мы подробно разобрали, какие новые договора заключаются, какие услуги теперь обязательно прописываются и куда обращаться при возникновении споров.

Какие договоры с УК заключаются в 2024-2026 гг.

1. Договор управления многоквартирным домом (МКД)
   • регулируется ст. 162 ЖК РФ;
   • срок действия — до 3 лет при выборе УК по конкурсу, автоматически продлевается на тех же условиях;
   • обязательный минимальный перечень работ и услуг утвержден Постановлением Правительства РФ № 290.
2. Энергосервисный контракт (энергосервисный договор общедомовых нужд)
   • возможен только при решении общего собрания собственников;
   • направлен на сбережение и повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов;
   • доход УК формируется из экономии средств по сравнению с базовым потреблением.
3. Договор услуг по техническому обслуживанию нежилого здания
   • не является ЖК-договором;
   • заключается в форме договора оказания услуг (§ 4, 5 ГК РФ);
   • в договоре рекомендуется чётко фиксировать перечень услуг: техобслуживание, текущий ремонт, эксплуатация инженерных систем.
4. Коллективный договор поставки коммунальных ресурсов
   • уполномоченный представитель собственников (управляющая компания или ТСЖ) подписывает один договор с ресурсоснабжающей организацией от имени всех собственников;
   • исключает необходимость индивидуальных договоров с каждым собственником.

Что обязательно должно быть в новом договоре управления МКД (образец 2024 г.)

Образец фразы для договора

«Управляющая организация обязана в течение 10 рабочих дней после окончания отчётного квартала предоставить собственникам отчёт по форме, утверждённой Минстроем России, с прилагаемыми копиями актов выполненных работ и счет-фактур».

Пошаговая инструкция: как заключить новый договор с УК

1. Общее собрание собственников
   • Необходимо >50 % голосов.
   • Решение оформляется протоколом.
2. Конкурс или прямое заключение
   • Если дом >100 квартир — проводится открытый конкурс (ПП РФ № 221).
   • В небольших МКД допустимо прямое заключение.
3. Утверждение проекта договора
   • Собственники могут внести изменения.
   • Рекомендуется использовать образец от КонсультантПлюс (актуален на 2025 г.).
4. Подписание и регистрация
   • Договор подписывается председателем собрания и руководителем УК.
   • Копии направляются в ГЖИ в течение 5 дней.

Как расторгнуть или сменить УК после г.

Основания досрочного расторжения (ст. 450 ГК РФ)

• существенное нарушение УК условий договора (например, непроведение ремонта >6 месяцев);
• признание УК банкротом;
• утрата лицензии на управление МКД.

Процедура смены УК

1. На общем собрании — решение о расторжении (не ранее 1 года с даты заключения).
2. Уведомление текущей УК за 30 дней (письмо с уведомлением о вручении).
3. Выбор новой УК по конкурсу или прямому договору.
4. Подписание передаточного акта имущества и документации.
5. Регистрация изменений в ГЖИ и ЕГРЮЛ (при необходимости).

Примеры типовых ошибок при заключении

• Ошибка: отсутствие конкретного перечня услуг.
  Последствие: УК вправе оказывать только минимальный объём работ по ПП № 290.
• Ошибка: неверный срок договора (>3 лет без конкурса).
  Последствие: ГЖИ откажет в регистрации, договор будет признан недействительным.
• Ошибка: отсутствие пункта об экономии средств.
  Последствие: излишек по счётам может быть израсходован УК без согласия собственников.

Где скачать актуальные образцы документов

• КонсультантПлюс — готовое решение «Договор управления многоквартирным домом (2025)»;
• ГАРАНТ.РУ — энциклопедия решений, раздел «Передача полномочий единоличного исполнительного органа ООО управляющему»;
• Дома.ру — шаблон с автоматической проверкой юристов;
• Роскачество — памятка «Что делать, если не заключен договор с УК».

Контакты для обращений

Важно! Все образцы договоров и актуальные законопроекты публикуются в открытом доступе на официальных сайтах ГЖИ и Минстроя России. Обновления размещаются не позднее 5 рабочих дней после официального опубликования.