Товарищество собственников недвижимости (ТСН) ‒ это добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме или иного объекта недвижимости и/или земельного участка, на котором он расположен. Правовое регулирование деятельности ТСН осуществляется главой 7 «Объединения собственников недвижимости» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 135–144.1 ГК РФ), а также специальными законами, в частности:
- Федеральным законом от № 189-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»;
- Федеральным законом от № 255-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ»;
- Жилищным кодексом РФ (гл. 13).
Понятие и правовой статус ТСН
Определение ТСН
Согласно ст. 135 ГК РФ ТСН создаётся и действует для совместного владения, пользования и в пределах, установленных законом, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также для управления этим домом, эксплуатации, текущего и капитального ремонта, внесения платы за содержание и ремонт жилых помещений и осуществления иной предусмотренной законом деятельности.
Организационно-правовая форма
ТСН не является юридическим лицом в классическом понимании, поскольку не обладает обособленным имуществом и не отвечает по своим обязательствам. Однако оно обладает правами юридического лица в части:
- вступления в гражданско-правовые отношения;
- обращения в суд;
- открытия расчётных счетов;
- вступления в саморегулируемые организации (СРО).
Цели и задачи ТСН
Основные цели создания ТСН определены в ст. 135 ГК РФ:
- Управление общим имуществом многоквартирного дома.
- Эксплуатация и ремонт дома.
- Обеспечение безопасности собственников и сохранности имущества.
- Защита прав и законных интересов собственников помещений.
- Обеспечение коммунальных услуг.
- Выполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.
Права и обязанности членов ТСН
Права членов ТСН
- Участие в общих собраниях и принятии решений (в соответствии с долей в праве общей долевой собственности).
- Получение информации о деятельности ТСН и финансовых отчётов.
- Пользование общим имуществом и получение услуг, предоставляемых ТСН.
- Обжалование решений органов ТСН в суде.
- Выход из ТСН при соблюдении установленных законом условий.
Обязанности членов ТСН
- Своевременное внесение взносов (вступительных, паевых, целевых и иных);
- Соблюдение устава и решений общего собрания.
- Неукоснительное выполнение решений органов ТСН.
- Обеспечение сохранности общего имущества.
Управление ТСН: органы и процедуры
Общее собрание членов ТСН
Является высшим органом управления ТСН. Имеет право принимать любые решения, относящиеся к деятельности товарищества. Решения считаются принятыми при наличии кворума и большинстве голосов участников, если иное не предусмотрено уставом или законом.
Правление ТСН
Исполнительный орган, избираемый общим собранием. Обеспечивает текущее руководство деятельностью ТСН, подотчётен общему собранию.
Ревизионная комиссия (ревизор)
Контролирует финансово-хозяйственную деятельность ТСН, проверяет отчётность правления.
Имущество и финансы ТСН
Источники формирования имущества
- Взносы членов ТСН (вступительные, паевые, целевые).
- Плата за содержание и ремонт общего имущества.
- Доходы от использования общего имущества (аренда помещений, реклама).
- Целевые субсидии и безвозмездные поступления.
Финансовая отчётность
ТСН обязано вести бухгалтерский учёт и предоставлять ежегодную финансовую отчётность членам товарищества. Форма и порядок отчётности определяются Федеральным законом от № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте».
Ответственность ТСН и его членов
- Ответственность ТСН: обязательства ТСН исполняются за счёт имущества, находящегося в его оперативном управлении, а при недостаточности — за счёт долей собственников в общем имуществе.
- Ответственность членов ТСН: солидарная ответственность по обязательствам ТСН в пределах стоимости своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Создание, реорганизация и ликвидация ТСН
Порядок создания ТСН
- Инициативная группа собственников (не менее 50 % голосов).
- Подготовка и утверждение устава.
- Организационное собрание собственников.
- Регистрация в налоговом органе (ФНС России).
- Открытие расчётного счёта.
Ликвидация ТСН
Ликвидация ТСН осуществляется по решению общего собрания или по требованию суда. Имущество ТСН после расчётов с кредиторами распределяется между членами пропорционально их долям.
Налоги и отчётность ТСН
- Налог на прибыль: применяется общий режим (20 %), если ТСН получает доход от предпринимательской деятельности;
- НДС: регистрируется при превышении порога дохода (2 млн руб. за 3 предшествующих месяца).
- Страховые взносы: если ТСН нанимает работников.
- Отчётность: ежеквартально в ИФНС, ФСС, ПФР.
Новые инициативы Минюста России
Согласно федеральному порталу проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru), в 2025–2026 гг. Минюст РФ выдвинул ряд предложений по совершенствованию правового регулирования ТСН:
- Упростить процедуру электронного голосования на общих собраниях.
- Ввести обязательное страхование ответственности членов правления.
- Уточнить процедуру признания ТСН банкротом.
- Предусмотреть возможность создания региональных фондов капремонта ТСН.
Практические рекомендации для собственников
- Ознакомьтесь с уставом ТСН перед вступлением.
- Участвуйте в общих собраниях и контролируйте принятие решений.
- Требуйте ежегодную финансовую отчётность и проверяйте её.
- Обращайтесь в суд при нарушении ваших прав.
- Используйте электронные сервисы (Госуслуги – «Управление МКД») для оперативного получения информации.
Контакты для обращений
Федеральные органы
- Министерство юстиции Российской Федерации
Адрес: 119991, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 10
Тел.: +7 (495) -84-25-86
Сайт: https://minjust.gov.ru - Федеральная налоговая служба (ФНС России)
Контакт-центр: ###-###-####
Сайт: https://www.nalog.gov.ru - Роспотребнадзор
Горячая линия: ###-###-####
Сайт: https://rospotrebnadzor.ru
Государственные услуги и порталы
- Госуслуги – раздел «Управление МКД»
Сайт: https://www.gosuslugi.ru - Федеральный портал проектов нормативных правовых актов
Сайт: https://regulation.gov.ru
Консультации и юридическая помощь
- Федеральная палата адвокатов РФ
Тел.: +7 (495) -87-81-82
Сайт: https://fparf.ru - Российский союз общественных объединений «ЖКХ Контроль»
Тел.: ###-###-####
Сайт: https://jkh-contr.ru - Правовая поддержка «КонсультантПлюс»
Сайт: http://www.consultant.ru
ТСН в современных условиях является ключевым институтом самоуправления собственников. Правильное применение норм ГК РФ и своевременное обращение за квалифицированной помощью позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и защищать права всех участников.