Одним из самых частых вопросов, возникающих на общих собраниях собственников, является допуск к управлению домом лиц, не являющихся собственниками, но активно участвующих в жизни ТСЖ (товарищества собственников жилья).
Ниже разберёмся, что говорит закон, какие есть риски и как юридически грамотно «открыть дверь» в управляющий орган ТСЖ для посторонних лиц.
Что говорит Жилищный кодекс РФ
- Статья 135 ЖК РФ: «Членами товарищества могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме». Это прямое ограничение.
- Исключение: если устав ТСЖ допускает «приём в члены лиц, не являющихся собственниками», то такое положение признаётся недействительным с момента государственной регистрации устава и не порождает правовых последствий.
Какие роли могут выполнять не собственники
Совет дома / ревизионная комиссия
ЖК РФ не запрещает избирать в совет дома или ревизионную комиссию арендаторов, членов семьи собственников или даже сторонних специалистов, если это прямо предусмотрено уставом ТСЖ. Главное условие, они не получают статуса «члена ТСЖ», а значит не имеют права голоса на общем собрании.
Исполнительный орган (управляющая компания, директор)
Даже полностью сторонняя УК или управленец по договору может быть нанята без вступления в члены ТСЖ. Но такой подрядчик действует не как «член ТСЖ», а как исполнитель по гражданско-правовому договору.
Почему нельзя просто «прописать» не собственников в устав
- Противоречие закону: любая норма устава, расширяющая перечень членов ТСЖ, будет признана ничтожной судом.
- Регистрационный отказ: Росреестр при внесении изменений в ЕГРЮЛ откажет в регистрации устава, если увидит такую формулировку.
- Финансовые риски: если «чужой» член получит доступ к счетам, любые сделки с его участием могут быть оспорены.
Как легально привлечь «внешних» специалистов
Вариант 1. Договор подряда / оказания услуг
ТСЖ заключает договор с юрлицом или ИП на управление, бухгалтерию, юр-обслуживание.
Специалисты фактически руководят делами, но не становятся членами ТСЖ.
Вариант 2. Общественный совет при ТСЖ
На общем собрании создаётся консультативно-совещательный орган (совет дома, совет старших по подъездам), в который могут входить не собственники. Решения совета имеют рекомендательный характер.
Вариант 3. Полномочия доверенного лица
Собственник по доверенности передаёт голос или право подписи арендатору/члену семьи.
Доверенность регистрируется в протоколе общего собрания.
Алгоритм изменения устава, если раньше была ошибка
- Созываем общее собрание собственников.
- Фиксируем в протоколе, что пункты о «членах ТСЖ, не являющихся собственниками» признаются недействительными.
- Утверждаем новую редакцию устава без противоречащих норм.
- Подаём заявление в налоговую (ИФНС) для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
- Через 3–5 рабочих дней получаем выписку ЕГРЮЛ с актуальной информацией.
Частые ошибки и практические советы
- Ошибка: «Разрешим арендаторам голосовать на общем собрании».
Исправление: оставляем право голоса только собственникам, но арендатор может присутствовать без права голоса для консультаций. - Ошибка: Запись в уставе «Членом ТСЖ может быть любое лицо, проживающее в доме».
Исправление: убираем слово «член», заменяем на «участник совета дома» или «приглашённый эксперт».
Контакты для обращений и консультаций
- Жилищная инспекция Санкт-Петербурга
☎ +7 (812) -76-12-34
📧 gji@gov.spb.ru
🌐 gji.gov.spb.ru - Региональный центр «ЖКХ-Контроль» (бесплатная юридическая помощь собственникам)
☎ 8 (800) -50-27-27 (круглосуточно)
📧 prm@jkh-kontrol.ru - Фонд «РосЖКХ» (приём жалоб и консультации)
☎ 8 (800) -34-22-22
🌐 dom.gosuslugi.ru - Консультации нотариусов по вопросам доверенностей
Нотариальная палата г. Москвы
☎ +7 (495) -87-48-48
📧 info@notariat.ru
Главное помнить
Только собственники могут быть полноправными членами ТСЖ. Все остальные участники могут помогать и участвовать в управлении, но только в рамках договоров, совещательных органов или доверенностей. Любое «растягивание» понятия «член ТСЖ» чревато признанием решений недействительными и финансовыми спорами.