Вопрос «создавать или не создавать ТСЖ» сегодня встаёт перед тысячами российских домов․
Одни собственники видят в товариществе собственников жилья способ взять управление домом в свои руки,
другие считают ТСЖ головной болью и лишними расходами․
Если вы и ваша соседская общественность решили не создавать ТСЖ,
это не означает, что вы обязаны мириться с любой управляющей компанией или беспределом коммунальщиков․
Ниже ‒ пошаговый алгоритм, легальные способы влияния на управление домом и контакты организаций,
куда можно обращаться за помощью․
Что говорит закон
Жилищный кодекс РФ не обязывает собственников создавать ТСЖ․
Дом может находиться под управлением:
- управляющей компании (УК) по договору управления;
- жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
- другой формы ТСН (товарищества собственников недвижимости);
- непосредственного управления (редкий, но возможный вариант для малых домов)․
Главное – решение должно приниматься на общем собрании собственников
(ст․ 44–48 ЖК РФ)․ Ни инициативная группа, ни администрация района, ни ресурсоснабжающие организации
не могут навязать вам ТСЖ․
Как остановить инициаторов ТСЖ, если вы не хотите его создавать
Следите за процедурой
Инициаторам необходимо соблюсти 10-дневный срок уведомления о собрании,
кворум не менее 50 % голосующих долей и т․ д․ При первых признаках нарушений:
- Запросите у инициаторов копии уведомлений и повестку․
- Проверьте реестр собственников в Росреестре: иногда «мертвые души» или уже проданные квартиры
включают в список для достижения кворума․ - Если нарушения есть – направьте письменное возражение в Жилинспекцию
и районную администрацию (образец ниже)․
Организуйте альтернативное собрание
Собственники, не желающие ТСЖ, вправе созвать собственное общее собрание
и принять решение «о выборе управляющей компании»․
Две инициативные группы могут проводить собрания параллельно – победит то,
которое соберёт больший процент голосов и оформит протокол без нарушений․
Используйте «право голоса» на бумаге
Если вы не можете прийти лично, оформите доверенность на соседа-единомышленника
или направьте «лист голосования» по почте (ст․ 47 ЖК РФ)․
Чем больше легальных голосов против ТСЖ, тем выше шансы блокировать решение․
Что делать, если ТСЖ уже зарегистрировано, но вы в него не вступали
- Не платить автоматически нельзя․ До тех пор, пока суд не признает решение о создании ТСЖ недействительным,
долги будут копиться․ Поэтому: - В течение 3 месяцев подайте иск в мировой суд о признании решения общего собрания недействительным
(ст․ 181 ГК РФ, ст․ 46 ЖК РФ)․ Основания – нарушение кворума, сроков уведомления, подсчёта голосов․ - Одновременно обратитесь в Роспотребнадзор и Жилинспекцию, если ТСЖ уже начало «набивать» квитанции
с непонятными тарифами․
Альтернативные формы управления
Управляющая компания по выбору собственников
Можно выбрать любую УК через конкурс, заключить договор на 1–3 года и контролировать её работу
через реестр заявок и общественную комиссию․
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Отличие от ТСЖ – участниками становятся не все собственники, а только те,
кто вступил в кооператив и оплатил паевые взносы․ Минус – платежи обычно выше, чем в УК․
Непосредственное управление
Подходит для домов до 30 квартир․ Собственники сами заключают прямые договоры с ресурсниками,
нанимают дворника и сантехника․ Минус – вся ответственность ложится на жильцов․
Как контролировать УК, если решили оставить её
- Общайтесь через дворовые чаты․ Оперативно собирайте факты нарушений․
- Каждый год требуйте отчёт о расходах и план работ․ Форма – протокол общего собрания․
- Подключайтесь к ГИС ЖКХ – в личном кабинете можно отслеживать начисления и сравнивать тарифы․
- Не бойтесь штрафовать УК: за каждое нарушение можно требовать неустойку через суд․
Готовые шаблоны заявлений
Шаблон 1․ Возражение на проведение собрания по созданию ТСЖ
[Дата] Управляющей компании «________» и инициативной группе собственников пр․ Пятилеток, д․ 13, к․ 1 От собственника квартиры № ___ Ф․И․О․: _____________ Тел․: _____________ Возражение о проведении общего собрания собственников по созданию ТСЖ «Альтернатива-2» Сообщаю, что доводы инициаторов собрания о необходимости создания ТСЖ не выдерживают критики, поскольку: Текущая управляющая компания не имеет задолженности перед ресурсниками; В 2023 году проведён капремонт кровли, что подтверждено актом № ___; Инициаторы не предоставили расчёт, во сколько обойдётся членство в ТСЖ․ Прошу исключить мою долю из расчёта кворума и не включать в списки голосов за создание ТСЖ без моего письменного согласия․ Подпись __________
Шаблон 2․ Исковое заявление о признании решения ОСС недействительным
Мировому судье судебного участка № ___ [Адрес суда] Истец: [Ф․И․О․], прож․ [адрес] Ответчик: ТСЖ «Альтернатива», пр․ Пятилеток, д․ 13, к․ 1 Цена иска: не подлежит оценке Исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным [Текст: описание нарушений, ссылки на статьи, просьба признать решение недействительным] Приложения: Копия протокола ОСС; Выписка из ЕГРН; Расчёт доли в праве общей собственности; Квитанции об оплате коммунальных услуг․
Контакты для обращений и консультаций
- Жилищная инспекция Санкт-Петербурга
Тел․: +7 (812) -76-16-15
Адрес: наб․ реки Фонтанки, 90
Сайт: http://жилищная-инспекция․рф - ТСЖ «Альтернатива» (пример соседнего дома – для сравнения документов)
Тел․: +7 (812) -74-46-24
E-mail: 5744624@mail․ru
Приём граждан: среда 19:00–21:00
Адрес: г․ Санкт-Петербург, пр․ Пятилеток, д․ 13, корп․ 1, лит․ А - Государственная жилищная инспекция (федеральная горячая линия)
Тел․: ###-###-#### - Региональный центр «ЖКХ Контроль» (общественная приёмная)
Тел․: +7 (812) -27-03-33
Адрес: ул․ Садовая, д; 28 - Бесплатная юридическая помощь для собственников
Тел․: ###-###-#### (федеральная линия)
Онлайн-консультация: www․consultant․ru/law
- Не молчите․ Любые действия ТСЖ-инициаторов можно оспорить в течение 3 месяцев․
- Ищите единомышленников․ Чем больше собственников выступит против, тем выше шанс заблокировать решение․
- Держите документы․ Все уведомления, квитанции, протоколы – это доказательства в суде․
- Используйте бесплатные ресурсы: ГИС ЖКХ, муниципальные юридические консультации, горячие линии․
- Готовьтесь к альтернативе․ Выбирайте УК или ЖСК заранее, чтобы не остаться «ни с чем»․
Помните: решение «не создавать ТСЖ» так же легитимно, как и решение создать его․
Главное – соблюсти процедуру, контролировать собрания и не боясь обращатся за помощью к профессионалам․