С 01 января 2022 г. все товарищества собственников жилья (ТСЖ) автоматически перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН). Однако законодательство РФ не запрещает ТСЖ добровольно вернуться на общую систему налогообложения (ОСНО), если есть экономическая необходимость. В статье разберёмся, какие налоги платит ТСЖ на ОСНО, как вести учёт, подавать отчётность и какие льготы доступны.
Содержание
- Отличие ОСНО от УСН для ТСЖ
- Основные налоги ТСЖ на ОСНО
- НДС по реализации долей: освобождение по подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ
- Бухгалтерский и налоговый учёт
- Отчётность и сроки сдачи
- Льготы и освобождения
- Контакты для консультаций и обращений
Отличие ОСНО от УСН для ТСЖ
| Параметр | УСН (6 % доходы) | ОСНО |
|---|---|---|
| НДС | Не платится | Обязан регистрироваться и платить (за исключением льгот) |
| Налог на прибыль | Не платится | 20 % на прибыль от коммерческой деятельности |
| Налог на имущество | Обычно по кадастровой стоимости 0,1–2 % | То же |
| Бухгалтерский учёт | Упрощённый | Полный (ПБУ-РСФО) |
Важно: переход на ОСНО возможен только с 1 января следующего года, уведомив ИФНС не позже 31 декабря текущего года (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
Основные налоги ТСЖ на ОСНО
- НДС 20 % — по оказанным услугам и поставкам, кроме льготных операций.
– Ставка 10 % — коммунальные услуги (вода, отопление, электричество), если ТСЖ оказывает их собственникам.
– Ставка 0 % — услуги экспорта, если есть договор с нерезидентом. - Налог на прибыль 20 % — только на прибыль от коммерческой деятельности (аренда, реклама, платная парковка и др.).
Целевые взносы и членские взносы не попадают в базу. - Налог на имущество — от кадастровой стоимости объектов, не используемых в коммерческой деятельности, ставка 0–2 %. Льгота применяется при соблюдении условий п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
- Страховые взносы — 30 % от выплат работникам, если ТСЖ числится работодателем.
Освобождение от НДС по реализации долей в уставном капитале
Согласно подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ, реализация долей в уставном капитале российских организаций не облагается НДС. Это означает:
- Если ТСЖ продаёт долю в ООО или акции ЗАО/ПАО, выставляется счёт-фактура с налоговой ставкой «без НДС».
- Не требуется начислять НДС и подавать уведомление о неплатежеспособности.
- Операция отражается в книге продаж, но не в разделе 9 декларации НДС.
Пример:
ТСЖ «Светлый двор» продало свою 25 %-ную долю в ООО «УК «Благоустройство» за 1 000 000 ₽. Сумма НДС не начисляется, доход отражается в налоге на прибыль.
Бухгалтерский и налоговый учёт
Особенности учёта целевых взносов
Целевые взносы собственников отражаются на забалансовом счёте 86 «Резервный капитал» и не признаются доходами ТСЖ, если используются строго по назначению (п. 3 ПБУ 13/2000).
Раздельный учёт «коммерческой» и «некоммерческой» деятельности
- Доходы от аренды (коммерция) → счёт 90.1.1 → облагаются прибылью и НДС.
- Взносы на содержание дома → счёт 86 → не облагаются.
- Расходы на коммерческую деятельность (ремонт помещений под аренду) → счёт 20/26 → относятся на прибыль.
Отчётность и сроки сдачи (на 2026 год)
| Вид отчётности | Срок сдачи | Куда |
|---|---|---|
| Декларация НДС | 25-е число месяца, следующего за кварталом | ИФНС через EDI-оператора |
| Декларация по налогу на прибыль | 28 марта года, следующего за отчётным | ИФНС |
| Расчёт по страховым взносам | 30-е число месяца, следующего за кварталом | ИФНС |
| Бухгалтерская отчётность | 31 марта года, следующего за отчётным | ИФНС + Росстат |
Льготы и освобождения
- Освобождение от НДС по подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ при реализации долей.
- Налог на имущество: применяется льгота по ст. 381.1 НК РФ — освобождение объектов жилого фонда, используемых для обеспечения деятельности ТСЖ.
- Налог на прибыль: при осуществлении исключительно уставной деятельности (без коммерции) возможно заявить 0 ₽ базы по прибыли.
Контакты для обращений
Федеральные органы
- ФНС России — Контакт-центр ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Веб-сайт: www.nalog.gov.ru - Минфин РФ — Департамент налоговой и таможенной политики
Тел.: +7 (495) -83-38-22
E-mail: tax@minfin.gov.ru
Региональные ИФНС
Уточняйте номер инспекции по месту постановки на учёт. Пример для Москвы:
- ИФНС № 46 г. Москва
Адрес: 125130, г. Москва, ул. Правды, 26
Тел.: +7 (495) -00-32-22
Онлайн-запись: service.nalog.ru/appointment/
Профессиональные объединения
- Союз ТСЖ и ЖКХ России
Тел.: +7 (499) -10-05-46
E-mail: info@tzh-russia.ru - Ассоциация «ЖКХ Контроль» (консультации по налогам и бухгалтерии ТСЖ)
Тел.: +7 (812) -07-19-90
Сайт: жкхконтроль.рф
Бухгалтерские и юридические фирмы
- ООО «Бухгалтерия ТСЖ» — специализация на сопровождении товариществ
Тел.: +7 (495) -87-77-55
Telegram: @buh_tzh - ЮК «Право ЖКХ» — налоговые споры и представление интересов в ИФНС
Тел.: +7 (800) -50-15-01
E-mail: pravo@zhkh.ru