В 2024–2025 годах программа реновации в Москве и других регионах охватила уже свыше 5 000 домов.
Одни собственники ждут переселения как манны небесной, другие, в панике ищут ответы: «А как же налоги?».
Ниже — детальный гид, который разложит всё по полочкам: кто освобождён от НДФЛ при продаже «новой» квартиры,
как считается срок владения, какие вычеты можно получить и куда обращаться за разъяснениями.
Что такое «налог на реновацию»?
Официально налога с названием «налог на реновацию» не существует.
Есть два основных вида налоговых последствий, которые волнуют участников программы:
- НДФЛ 13 % — при продаже квартиры, полученной по реновации.
- Имущественный налог (налог на имущество физлиц) — на «новую» квартиру после заселения.
Расчёт минимального срока владения: 3 или 5 лет?
Как считается срок владения
Ключевое правило, подтверждённое ФНС (письмо от ):
«При продаже квартиры, полученной по реновации, в срок её владения засчитывается срок владения изъятой квартирой».
| Как получена старая квартира | Минимальный срок | Освобождение от НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дар, единственное жильё | 3 года | Доход от продажи не облагается |
| Покупка на рынке (вторичка/новостройка) | 5 лет | Доход от продажи облагается при продаже ранее 5 лет |
Пример расчёта
Ситуация: В 2015 году квартира была куплена за 5 млн руб; В 2022 году по договору мены её обменяли на равноценную по реновации.
В 2024 году новую квартиру продают за 9 млн руб.
- Срок владения «старой» квартирой = 2024 – 2015 = 9 лет > 5 лет.
Как уменьшить НДФЛ, если срок владения < 3/5 лет
- Вычет в размере расходов на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Можно уменьшить доход на сумму, уплаченную за старую квартиру, а также на дополнительно оплаченные метры (если брали «доплату»). - Имущественный вычет 1 млн руб. — если документы на покупку утеряны.
- Вычет за ремонт новой квартиры до 2 млн руб. — если право собственности оформлено и вы платите НДФЛ.
Налог на имущество после получения квартиры по реновации
После регистрации права собственности на новую квартиру:
- Ставка 0,1 % для квартир < 10 млн руб. (базовая ставка).
- Кадастровая стоимость берётся для нового объекта.
- Льготы (например, для пенсионеров, ветеранов) применяются автоматически, если заявлены ранее.
Частые вопросы и ответы
Q: Купил квартиру под реновацию в 2021, дом сносят в 2025. Когда можно продать новую без налога?
A: Срок начнёт отсчитываться с 2021 года. Если старая квартира была единственным жильём, то продать без НДФЛ можно будет уже в 2024 году.
Q: В договоре мены цена не указана. Как подтвердить расходы?
A: Предоставьте договор купли-продажи старой квартиры и платёжные документы. Если старая квартира была приватизирована, расход = 0, но можно применить вычет 1 млн руб.
Чек-лист для собственника, получившего квартиру по реновации
- Определите, как вы получили старую квартиру (приватизация/покупка/наследство).
- Посчитайте срок владения: дата регистрации старой квартиры → дата продажи новой.
- Соберите документы:
- ЕГРН на старую и новую квартиру.
- Договор мены по реновации.
- ДКП или приватизационные документы.
- Чеки на ремонт (если хотите вычет).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей.
- Уплатите налог до 15 июля (если к этому есть основания).
Контакты для обращений
- ФНС России (горячая линия)
Телефон: ###-###-####
Сайт: www.nalog.gov.ru - Моя налоговая онлайн (личный кабинет ФНС)
lkfl2.nalog.ru - Фонд содействия реновации жилья в Москве
Телефон: ###-###-####
Сайт: fondren.ru - Москва «Госуслуги» — запись к налоговому инспектору
www.mos.ru/services - Бесплатная юридическая консультация по реновации
Городская служба: ###-###-####
Каждый будний день с 09:00 до 18:00
Помните:
1. Срок владения считается «от старой квартиры».
2. Если старую квартиру получили до 2016 года или она была единственным жильём, продавать «новую» можно через 3 года без налога.
3. Всегда оставляйте документы на покупку/приватизацию старой квартиры и чеки на ремонт новой.
4. При сомнениях — обращайтесь в ФНС или к жилищному юристу: ошибка в расчётах может стоить 13 % от цены квартиры.