Московская программа реновации жилого фонда превратилась из временной акции в постоянный механизм обновления города: мэр Сергей Собянин заявил, что она будет бесконечно продлена. Владельцы «хрущёвок» и других аварийных пятиэтажек всё чаще задаются вопросом: «А можно ли вообще продать квартиру, если мой дом в списке на снос?» Ниже — подробный разбор прав, ограничений, рисков и выгод продажи жилья в реновируемых домах.
Краткая справка: что такое реновация в 2026 году
- Запущена в 2017 году, постоянно продлена на неопределённый срок;
- Этапы: 2020–2024, 2025–2028 и 2029–2032 годы;
- Планируется расселить ≈ 880 тыс. человек;
- Молжаниновский район стал первым, где программа полностью завершена (по состоянию на июль 2021 г.);
- В 2024 г. изменён Градостроительный кодекс РФ: реновация внесена как базовый принцип развития городской среды.
Законодательство: разрешена ли продажа?
Да, продажа не запрещена. Ключевые нормативные сигналы:
- Федеральный закон и Жилищный кодекс РФ не содержат прямых запретов на отчуждение недвижимости в домах под реновацию.
- Постановления Правительства Москвы подтверждают: «до момента расселения собственник вправе распоряжаться жильём на общих основаниях».
- Росреестр и МФЦ оформляют сделки без дополнительных согласований.
Что важно учесть перед продажей
Статус дома и сроки сноса
- Узнать точный график переселения можно на официальном сайте Фонда реновации или через mos.ru в сервисе «Реновация».
- Если дом только «в проекте» — сделка проходит спокойно; если начались выселения, потребуется письменное уведомление Фонда и будущего покупателя.
Ценообразование
Квартиры в домах под снос стоят на 5–10 % дешевле соседних новостроек (данные сервисов-агрегаторов ноябрь 2020 г.). Однако:
- чем ближе снос, тем выше скидка;
- после официального объявления даты расселения цена может обвалиться до 20–25 %.
Риски для продавца
- Задержка выселения. Графики смещаются: покупатель может потребовать компенсации.
- Претензии Фонда. Если квартира уже внесена в реестр, потребуется согласие на продажу.
- Налоговые последствия. При продаже до 5 лет владения — НДФЛ 13 % с разницы «продажа — покупка».
Риски для покупателя
- Очередь на переселение. Новый собственник становится последним в списке получателей квартиры.
- Неопределённость района. Предложение новой квартиры — в пределах того же района, но точный дом заранее неизвестен.
- Долевая продажа. Продать «долю» в реновируемой «хрущёвке» сложно: покупателей мало, процедура долевая.
Как оформить сделку: пошаговая инструкция
- Проверьте статус дома через Реформа ЖКХ или dom.mos.ru.
- Получите выписку из ЕГРН (можно онлайн на rosreestr.gov.ru).
- Сообщите в Фонд реновации (письменно, через «Обратную связь» на сайте или лично в центре «Мои документы»).
- Заключите договор купли-продажи у нотариуса или по простой письменной форме (если нет обременений).
- Подайте на регистрацию в МФЦ или через Госуслуги.
- После переезда покупатель встает на учёт в Фонде реновации и ждёт выдачи новой квартиры.
Докупка и обмен: дополнительные возможности
- Докупка метров — можно доплатить до нужной площади при получении новой квартиры;
- Равнозначный переезд — если новая квартира оказалась меньше, Фонд компенсирует разницу деньгами;
- Аукционы Фонда реновации, с 2024 г. избыточное жильё продаётся через Росэлторг и Инвестпортал Москвы.
Частые вопросы и ответы
Можно ли продать квартиру после того, как уже подписал компенсационный договор с Фондом?
Нет. С момента подписания договора перехода права собственности квартира переходит к Фонду, и продать её нельзя.
Кто первым получает новые ключи?
Очередность определяется постановлением Правительства Москвы: в первую очередь, собственники, проживающие по адресу на дату включения дома в программу. После смены собственника новый владелец занимает последнее место;
Нужно ли согласие соседей?
Нет, если квартира не является коммунальной и не имеет обременений.
Контакты для обращений
- Фонд реновации Москвы
Официальный сайт: https://www.фондреновации.рф
Горячая линия: 8 (495) -77-77-77
E-mail: info@фондреновации.рф - Центр «Мои документы» (МФЦ Москвы)
Онлайн-запись: mfc.mos.ru
Круглосуточная справка: 8 (495) -77-77-00 - ГКУ «Мосжилинспекция»
Сайт: gzhil.mos.ru
Телефон: 8 (495) -22-22-12 - Росреестр по Москве
Онлайн-услуги: rosreestr.gov.ru
Единый контакт-центр: 8 (800) -00-34-34 - Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Сайт: stroi.mos;ru
Телефон: 8 (495) -57-44-44
Продавать квартиру в доме под реновацию не только можно, но и выгодно, если правильно рассчитать сроки и предупредить покупателя о всех нюансах. Главное: проверьте статус дома, уведомите Фонд, честно объясните риски и заключите сделку до момента официального старта расселения. При необходимости получите консультацию юриста или риелтора, специализирующегося на реновации.