Краткий ответ: управляющая компания (УК) не вправе в одностороннем порядке «передать» свои права и обязанности по управлению многоквартирным домом третьим лицам. Все изменения возможны только в рамках закона и с соблюдением прав собственников помещений. Ниже — подробная разборка ситуации, судебная практика и контакты, куда обращаться за разъяснениями.

Что такое «права» управляющей компании

В контексте Жилищного кодекса РФ под «правами» УК понимаются:

• право заключать договоры управления с собственниками помещений;
• право получать плату за содержание и ремонт общего имущества;
• право требовать доступа к инженерным системам и техническим помещениям;
• обязанность обслуживать дом, устранять аварии, соблюдать нормативы.

Все эти полномочия возникают исключительно из договора управления (ст. 162 ЖК РФ). Значит, передать права вне рамок договора или без воли собственников нельзя.

Когда и как можно «передать» права

Переподписание договора с новой УК

Самая распространённая схема:

1. Собственники инициируют общее собрание (ст. 44–48 ЖК РФ).
2. На собрании принимают решение о расторжении старого договора и выборе новой управляющей организации.
3. Новая УК заключает договоры с каждым собственником (или с ТСЖ/кооперативом).

Важно: старая УК не может «просто передать» права новой. Она обязана передать «дело» (документацию, балансы, ключи) только после официального расторжения договора.

Передача полномочий управления территорией опережающего развития (ТОР)

Если речь идёт о территории опережающего развития, применяются специальные правила постановления Правительства РФ № 1508 от (в ред. 2025 г.). В этом случае:

• управляющая компания может получить имущество в собственность или в аренду только через конкурс;
• передача прав возможна только на основании решения Фонда развития ТОР и кадастрового паспорта;
• любая переуступка прав требует одобрения Минвостокразвития.

Субподряд

Часто УК заключает договор с субподрядной организацией для мытьё подъездов, вывоза мусора и т.д. Это не передача прав, а делегирование части обязанностей. Ответственность перед собственниками по-прежнему несёт УК (ст. 313, 781 ГК РФ).

Что нельзя делать управляющей компании

• Односторонне «продать» или «уступить» договор управления другой фирме.
• Заставлять арендатора заключать договор управления (п. 2 ст. 616 ГК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ № 16646/10 от ).
• Взимать плату с арендатора за общее имущество, если договор управления заключён только с собственником (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от № А33-13528/2010).

Как защитится собственнику или арендатору

Собственнику

• Отслеживайте изменения в Едином реестре управляющих организаций (ЕРУЛ) на сайте dom.gosuslugi.ru.
• Если УК меняется без вашего согласия — подавайте жалобу в жилищную инспекцию и прокуратуру.

Арендатору

• Не подписывайте договор управления, если вы не собственник.
• Письменно уведомите УК, что вы арендатор и обязанности по оплате общего имущества несёт собственник (образец претензии можно получить в юридической компании «АВАЛЬ»).
• При получении судебного иска — обращайтесь к юристам: суды в 2024–2025 гг. в подавляющем большинстве отказывают УК во взыскании с арендатора.

Пошаговая инструкция по смене УК

1. Соберите 10 % подписей собственников или инициализируйте собрание через ТСЖ.
2. Проведите общее собрание (очное или заочное) с кворумом 50 %+1 голос от общей площади.
3. Принимаете решение о выборе новой УК (протокол + приложения).
4. В течение 30 дней публикуете решение на сайте ГИС ЖКХ.
5. Заключаете договоры с новой УК в течение 60 дней.
6. Передаёте документацию через приёмную комиссию (акт приёма-передачи).

Контакты для обращений

Госорганы и реестры

• Госжилинспекция Москвы
  107078, г. Москва, ул. Космодамианская, д. 38
  Тел.: +7 (495) -30-31-38
  Сайт: gji.mos.ru
• ГИС ЖКХ (федеральный портал)
  dom.gosuslugi.ru
• Росреестр
  123112, г. Москва, Пресненская наб., д. 10, блок 2
  Тел.: +7 (495) -17-00-00

Юридическая помощь

• ГК «АВАЛЬ» (Екатеринбург, споры с УК)
  Адрес: ул. Степана Разина, д. 128
  Тел.: +7 (343) -22-10-20
  Моб.: +7 -04-98-38-394 (Бастов Алексей Игоревич)
  Сайт: ua-aval.ru
• КонсультантПлюс (проверка актуальных Постановлений)
  Адрес: 117292, Москва, ул. Кржижановского, 6
  Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
  Режим бесплатного доступа: будни 20:00–24:00 мск, выходные, круглосуточно
  Сайт: consultant.ru

Управляющая компания не может просто «передать» права — она может только исполнять обязанности по договору, заключённому с собственниками. Любая смена УК, передача полномочий или делегирование обязанностей требует:

1. решения собственников;
2. жилищную инспекцию на контроле;
3. публичного акта приёма-передачи дел.

Если вы столкнулись с незаконной «передачей» прав вашей УК, незамедлительно обращайтесь в жилищную инспекцию или к профильным юристам (контакты выше). Актуальность информации подтверждена на 23 марта 2026 г.