Одним из ключевых вопросов жизни многоквартирного дома остаётся: кто и как будет управлять общим имуществом? В 2026 году правила продолжают меняться: государство упрощает формы управления, ужесточает контроль за отчётностью и планирует «отключить» ЖСК как управляющий орган. Ниже — всё, что должен знать собственник (или председатель ТСЖ) при выборе способа управления.

Какие способы управления домом допустимы в 2026 году

Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) по-прежнему оставляет собственникам три равноправных варианта:

1. Управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖКС, ДЭЗ и др.) — заключается договор управления.
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — собственники объединяются в юрлицо и управляют домом самостоятельно.
3. Кооператив других форм (ЖК, ЖСК) — по сути, аналог ТСЖ, но в статусе ЖСК скоро исчезнет (см. ниже).

Что изменилось в 2025–2026 годах

Приказ Минстроя № 728/пр от

С все управляющие организации обязаны публиковать единый отчёт о деятельности, в котором обязательно отражать:

• состав и размер фонда капремонта;
• выполненные работы по содержанию общего имущества;
• договоры с ресурсоснабжающими организациями;
• сведения о задолженности и штрафах;
• сведения о доходах и расходах за год.

Несоблюдение — штраф до 50 000 ₽ на должностное лицо. Для ТСЖ это означает: если вы заключаете договор с внешней УК, требуйте от неё этот отчёт.

Проект федерального закона № 920521-8

Госдума уже во втором чтении рассматривает поправки в ЖК РФ, которые:

• упраздняют ЖСК как форму управления МКД (с );
• дают действующим ЖСК 12 месяцев на перерегистрацию в ТСЖ или переход к УК;
• вводят единый онлайн-реестр собственников жилья для упрощённого голосования.

Иными словами, ЖСК больше не смогут управлять домом, но уже созданные ТСЖ никто не трогает.

Как ТСЖ может «переключить» способ управления

ТСЖ уже является управляющей организацией для собственников своего дома. Однако можно изменить внутренний механизм:

Вариант А. Перейти к внешней УК

• Провести общее собрание собственников (ОСС) очно или в форме заочного голосования (ЖК РФ, ст. 44–48).
• Кворум — 50 %+1 голос от общей площади.
• Утвердить договор управления с выбранной УК (или ДЭЗом, если регион навязывает единого оператора).
• Передать лицевые счета и базу данных УК.

Вариант Б. Сохранить ТСЖ, но «отдать» часть функций подрядчику

• ТСЖ заключает агентский договор с профильной компанией (сантехника, электрика, уборка).
• Экономия на собственном штате, сохраняется контроль совета ТСЖ.

Вариант В. Преобразоваться в ЖК (кооператив второго уровня)

Технически возможно, но с учётом будущего упразднения ЖСК смысла нет. Проще оставить ТСЖ.

Пошаговая инструкция по смене способа управления

1. Инициация. Совет ТСЖ или инициативная группа собственников (≥10 %) подаёт заявление председателю ТСЖ о созыве ОСС.
2. Подготовка. За 10 дней до ОСС размещаем на сайте ТСЖ или под дверью каждого собственника:
   • повестку;
   • проект договора с новой УК;
   • таблицу сравнения тарифов.
3. Проведение ОСС.
   • Очное, при личном присутствии.
   • Заочное — опросные листы, ГИС ЖКХ, электронная система голосования (при наличии).
4. Протокол и решение. Протокол ОСС подписывает председатель и секретарь. Решение считается принятым при 50 %+1 голос.
5. Регистрация. В течение 5 дней направляем копию протокола в УК и размещаем в ГИС ЖКХ.

Частые ошибки и как их избежать

• Нет кворума. Используйте заочное голосование или электронную систему «Госуслуги ЖКХ».
• УК-«однодневка». Проверяйте лицензию на госуслугах и отчёт по приказу № 728.
• Не оформили передачу счетов. Составляйте акт приёма-передачи с приложением всех платёжек и счет-фактур.

Контакты для консультаций и обращений

Что делать прямо сейчас

1. Проверьте актуальность вашего договора управления на сайте ГИС ЖКХ.
2. Скачайте новый шаблон отчёта по приказу № 728 и убедитесь, что ваша УК его предоставляет.
3. Если вы в ЖСК — начните подготовку к перерегистрации в ТСЖ: соберите устав, протокол, реестр собственников.
4. Запланируйте весеннее ОСС до , чтобы успеть внести изменения в квитанции за II квартал.

Важно помнить: даже если регион навязывает «единого оператора» (ДЭЗ), собственники всё равно имеют право выбрать любую форму управления, отличную от ДЭЗ,, решение закреплено в ст. 161 ЖК РФ.