Квартира, полученная по программе реновации в Москве (или любом другом регионе), считается «новым» объектом недвижимости, но для целей НДФЛ налоговый срок владения «наследует» старое жильё. Ниже ‒ подробное руководство по всем нюансам: от определения даты, с которой отсчитывать 3 или 5 лет, до контактов, куда звонить, если остались вопросы.
Главное правило: сколько нужно ждать, чтобы не платить НДФЛ
Минимальный срок владения квартирой после реновации зависит от даты приобретения прежнего жилья:
- 3 года – если вы стали собственником старой квартиры до (например, приватизация, наследство, дарение или покупка в 2013 г.).
- 5 лет – если право собственности на старую квартиру возникло с и позже (например, купили по договору купли-продажи в 2018 г.).
Ключевое примечание: отсчёт идёт с даты регистрации права на старую квартиру, а не с даты подписания акта приёма-передачи новой.
Как посчитать «московскую льготу»
В Москве действует специальное освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ для программы реновации. Оно позволяет:
- не платить НДФЛ уже через 3 года владения в совокупности старой и новой квартирой;
- но есть ограничение: квартира должна быть получена исключительно в рамках городской программы реновации (подтверждается договором мены и записью в ЕГРН).
Пошаговая инструкция: проверьте своё право на «0 %» налога
- Найдите дату регистрации права на старую квартиру – выписка из ЕГРН/Росреестра.
- Прибавьте 3 или 5 лет (см. п. 1).
- Убедитесь, что новая квартира получена по договору мены в рамках программы реновации (а не по ДДУ, не по сертификату и т. д.).
- Дождитесь наступления нужной даты и только потом заключайте договор купли-продажи.
Если продавать раньше: какие есть вычеты и как считать налог
Если ждать нельзя, НДФЛ (13 %) можно уменьшить:
- Имущественный вычет – 1 млн руб. на весь объект либо
- Документальные расходы – фактические затраты на приобретение старой квартиры + документально подтверждённые расходы на новую (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: купили старую квартиру за 6 млн руб., получили по реновации новую, продали новую за 8 млн руб. База для налога: 8 – 6 = 2 млн руб. НДФЛ = 2 млн × 13 % = 260 000 руб.
Частые ошибки и мифы
| Миф | Факт |
|---|---|
| «Новая квартира считается с нуля – нужно ждать 5 лет» | Нет, срок «переносится» со старой. |
| «Агентство обязано сообщить дату сноса дома» | Нет, дату сноса определяет Департамент градостроительной политики Москвы, а не риэлтор. |
| «Можно продать сразу, если цена в договоре мены не указана» | Отсутствие цены НЕ освобождает от НДФЛ. |
Как быстро проверить свою ситуацию: чек-лист
- Закажите выписку ЕГРН на старую квартиру (gosuslugi.ru или Росреестр).
- Сверьте дату регистрации и договор реновации.
- Рассчитайте, когда исполнится 3 или 5 лет.
- Если срок ещё не вышел, подготовьте документы на вычет (ДКП старой квартиры, чеки, квитанции).
Контакты для обращений
Горячая линия ФНС России:
- ###-###-#### (бесплатно по РФ)
- +7 -95 587-88-22 (для Москвы)
Интернет-приёмная ФНС России 77 (Москва):
- www.nalog.ru/rn77/
- Онлайн-чат в личном кабинете «Личный кабинет налогоплательщика».
Росреестр / МФЦ:
- Единый контакт-центр: ###-###-####
- Онлайн-запись в МФЦ через mos.ru (раздел «Услуги» → «Регистрация недвижимости»).
Консультации юриста по реновации (платно):
- Московская палата адвокатов – ###-###-####
- ЦИАН-Юрист – cian.ru/jurist
Налога не будет, если:
- С момента регистрации права на старую квартиру прошло 3 или 5 лет (в зависимости от даты её приобретения).
- Новая квартира получена исключительно по договору мены в рамках реновации.
Если продавать раньше: используйте вычет «расходы» или «1 млн руб.» и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Данная статья подготовлена по материалам ФНС, Росреестра и судебной практике. Перед сделкой рекомендуем получить индивидуальную консультацию специалиста.