У собственников квартир в многоквартирном доме (МКД) есть законное право в любой момент расторгнуть договор с действующей управляющей компанией (УК) и выбрать новую․ Однако, чтобы решение вступило в силу, необходимо правильно определить и обеспечить кворум на общем собрании․ Ниже – подробная инструкция, актуальная на март 2026 года․
Что такое кворум при смене УК
Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, присутствующих на общем собрании (или участвующих в заочном/очно-заочном голосовании), без которого любые решения будут считаться недействительными․
Как считаются голоса
С 1 сентября 2022 года действует новое правило:
- Голоса подсчитываются по доле площади, а не по количеству собственников;
- Для признания собрания правомочным требуется, чтобы в нём участвовали собственники, владеющие более 50 % от общей площади всех помещений МКД․
- Для принятия самого решения о смене УК достаточно простого большинства голосов от числа участвующих, но только при условии, что первый кворум (50 % площади) уже достигнут․
Пошаговый порядок расчёта кворума
- Уточните общую площадь недвижимости в доме․
Данные берутся из ЕГРН или технического паспорта МКД․ - Определите, какая площадь приходится на собственников․
Исключите площади, находящиеся в муниципальной или государственной собственности (подвалы, чердаки, неприватизированные квартиры)․ - Рассчитайте 50 % от полученной величины․
Это и есть порог кворума․ - Соберите подтверждение участия голосующих․
Каждый участник должен предоставить правоустанавливающие документы (ЕГРН/выписка, свидетельство о праве собственности) и письменно зафиксировать свой голос․
Пример расчёта
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Общая площадь МКД | 4 500 м² |
| Муниципальные помещения | 300 м² |
| 4 200 м² | |
| 50 % кворума | 2 100 м² |
Значит, чтобы собрание считалось правомочным, в голосовании должны участвовать собственники, совокупная площадь которых превышает 2 100 м²․
Частые ошибки и риски
- Ошибка №1: считать кворум по количеству квартир․
Подсчёт «одна квартира – один голос» недействителен с ․ - Ошибка №2: игнорировать долю муниципальной собственности․
Если её не вычесть, кворум будет занижен․ - Ошибка №3: проводить «народное» голосование без протокола и подписей․
Без документов решение не зарегистрируют в ГИС ЖКХ․
Оформление результатов собрания
После достижения кворума и принятия решения необходимо:
- Составить протокол общего собрания (обязательные реквизиты: дата, повестка, количество голосов «за/против», подписи членов счётной комиссии)․
- Опубликовать решение в ГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней․
- Вручить копию протокола действующей УК и новой управляющей организации․
Контакты для консультаций и поддержки
- Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Госжилинспекция)
Тел․: ###-###-####
Сайт: roskvartal․ru - Горячая линия ГИС ЖКХ
Тел․: ###-###-####
Сайт: dom․gosuslugi․ru - Бесплатная юридическая помощь Минстроя РФ
Тел․: ###-###-####
Адрес: 129164, г․ Москва, ул․ Нижняя Ямская, д․ 2/1 - Региональные центры «ЖКХ-Контроль»
Найдите ваш филиал на сайте jkh-control․ru
Главное кратко
С 1 сентября 2022 года для признания собрания и решения о смене управляющей компании правомочными нужно:
- кворум собрания: участие собственников, владеющих более 50 % общей площади МКД;
- решение: простое большинство голосов от числа участвующих (но не менее 50 % + 1 голос от участников)․
Соблюдайте порядок голосования, оформляйте документы корректно – и процедура смены УК пройдёт без задержек и судебных споров․