Товарищество собственников жилья (ТСЖ) ‒ это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ, а также рядом подзаконных актов. Одним из ключевых инструментов, обеспечивающих законную и прозрачную работу ТСЖ, является заключение обязательных договоров.

В этой статье мы рассмотрим:

• какие договоры обязан заключить ТСЖ;
• с кем и в какой форме;
• что делать, если собственник не является членом ТСЖ;
• какие штрафы и последствия могут быть за отсутствие договоров;
• контакты для получения юридической помощи.

Договор управления многоквартирным домом

С кем заключается: между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Зачем нужен: определяет объем и порядок оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также порядок и сроки оплаты.

Правовая основа: ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 181.1 ГК РФ, Постановление Правительства РФ № 491 от .

Ключевые условия:

• перечень услуг (уборка, освещение, вывоз мусора, текущий ремонт);
• размер платы (фиксируется решением общего собрания или уставом ТСЖ);
• периодичность предоставления актов выполненных работ (ежемесячно);
• ответственность за просрочку платежа (штраф, пени);
• обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги через РСО или ТСЖ по 103-ФЗ.

Образец договора

Договор оформляется в письменной форме, подписывается с каждым собственником нечленом ТСЖ. Может быть заключён путём:

1. подписания бумажного экземпляра;
2. акцепта оферты (при размещении на сайте ТСЖ или в личном кабинете).

Договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО)

С кем заключается: с поставщиками воды, тепла, электричества, газа.

Зачем нужен: для обеспечения коммунальными услугами жильцов дома и расчётов с поставщиком.

Особенности:

• переход на прямые договоры возможен по решению общего собрания (ОСС);
• ТСЖ может выступать гарантом платежей от имени собственников;
• срок действия договора не может превышать 3 года без продления.

Правовая основа: Постановление Правительства РФ № 354, п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг.

Договор на техническое обслуживание и ремонт газового оборудования

С кем заключается: со специализированной организацией, имеющей лицензию.

Обязанность: прямо предусмотрена уставом ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

Что включает:

• плановое ТО газовых колонок, стояков, счётчиков;
• аварийное вмешательство;
• ежеквартальные отчёты о техническом состоянии.

Договор с управляющей организацией (при передаче части полномочий)

С кем заключается: с УО, если ТСЖ не занимается непосредственным управлением (например, при нехватке ресурсов).

Условия:

• договор заключается на срок не более 5 лет;
• подписывается председателем ТСЖ по решению общего собрания;
• если договор признан недействительным (например, из-за нарушения конкурса), собственники могут требовать расторжения через суд.

Договор с подрядчиками на текущий и капитальный ремонт

С кем заключается: с подрядными организациями, СРО-допущенными к работам.

Перечень работ:

• ремонт кровли, фасада;
• замена лифтов, инженерных систем;
• благоустройство придомовой территории.

Требования:

1. обязательное заключение контракта по результатам ОСС;
2. составление сметы, согласованной с членами ТСЖ;
3. ежемесячное предоставление актов выполненных работ и счетов-фактур.

Договор с юридическими и бухгалтерскими фирмами

Цель: ведение бухгалтерии, отчётности перед ФНС, Росреестром, ГЖИ.

Что должно быть в договоре:

• обязанность по сдаче отчётов в срок;
• ответственность за ошибки в отчётности;
• конфиденциальность финансовой информации.

Что будет, если договор не заключён

Контакты для обращений

• Жилищная инспекция вашего региона: найти можно на сайте гжи.рф
• Горячая линия Минстроя РФ: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
• Юридическая помощь по ТСЖ: клиника ЖКХ «РосКвартал» – roskvartal.ru
• Консультация по договорам и образцам: КонсультантПлюс – consultant.ru
• Бесплатная юридическая помощь: региональные центры «Госуслуг» и МФЦ

ТСЖ обязано заключать договоры во всех случаях, когда это прямо предусмотрено законом или уставом. Отсутствие хотя бы одного ключевого договора может привести к:

• административной ответственности;
• судебным спорам с собственниками и ресурсниками;
• срыву поставки коммунальных услуг.

Чтобы избежать рисков, рекомендуем:

1. Раз в год проводить аудит всех договоров.
2. Вести журнал регистрации договоров и актов выполненных работ.
3. Назначить ответственного члена правления за договорную работу.