Ниже — подробный алгоритм‚ который поможет собственникам законно «ввести» управляющего‚ избежать ошибок и сразу выстроить чёткое взаимодействие.
Проверьте Устав ТСЖ
Перед тем как принимать решение‚ изучите Устав ТСЖ. В нём может быть прямо прописано‚ что:
- управляющий назначается правлением;
- или его кандидатура утверждается только общим собранием собственников;
- или обязанности управляющего полностью возложены на председателя.
Если Устав не содержит таких положений — внести изменения можно на общем собрании (ст. 145–146 ЖК РФ).
Подготовьте повестку и проект решения
Шаг 2.1. Сформулируйте вопросы:
- О внесении изменений в Устав ТСЖ (при необходимости).
- О введении должности «Управляющий».
- О назначении конкретного кандидата и утверждении его зарплаты.
- Об утверждении должностной инструкции.
Шаг 2.2. Уведомите собственников не позднее чем за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
Уведомления рассылаются лично‚ по почте или через электронную систему голосования (например‚ «Домопульт»‚ «АСКОН-Электронное голосование»).
Проведите общее собрание
Кворум, «50 % + 1» голос от общей площади помещений. Решения принимаются простым большинством‚
Составьте должностную инструкцию
Минимальный набор обязанностей управляющего:
- подбор и увольнение персонала;
- контроль качества услуг и работ;
- ведение бухгалтерии и отчётности в 1С:Учет ЖКХ;
- представление ТСЖ в суде и государственных органах (по доверенности).
Образец должностной инструкции можно скачать на портале «СВОЁ» или в системе УМД (обновлён в 2026 г.).
Подпишите трудовой договор
Кто заключает договор? Сторонами выступают:
- Работодатель: ТСЖ в лице председателя правления (или правления).
- Работник: управляющий (физическое лицо).
Обязательные пункты:
- ФИО‚ паспортные данные сторон.
- Должность и функции (ссылаемся на инструкцию).
- Оклад + премии‚ порядок индексации.
- Режим труда (5/2 09:00–18:00‚ удалёнка — по соглашению).
- Соцпакет (ДМС‚ оплата мобильной связи).
- Ответственность сторон (материальная‚ дисциплинарная).
- Срок испытания (обычно 3 месяца).
Шаблон трудового договора 2026 можно скачать по ссылке в конце статьи.
Оформите доверенность
Чтобы управляющий мог:
- подписывать акты выполненных работ‚
- представлять ТСЖ в суде‚
- открывать/закрывать расчётные счета‚
правление выдаёт ему доверенность. Максимальный срок — 3 года (ст. 186 ГК РФ).
При необходимости доверенность продлевается решением правления.
Поставьте на учёт в налоговой и Фондах
В течение 30 календарных дней после подписания договора:
- Подайте сведения о приёме работника в ИФНС (форма СЗВ-ТД).
- Зарегистрируйте его в ФСС и ПФР (электронно через сервис «Контур.Экстерн»).
- Оформите полис ДМС (при наличии условия в договоре).
Организуйте первые 90 дней работы
| Срок | Что делаем |
|---|---|
| 1 неделя | Выдаём пропуск‚ ключи‚ доступ к бухгалтерии 1С‚ знакомим с членами правления. |
| 2 неделя | Проводим аудит текущих договоров‚ актуализируем реестр должников. |
| 1 месяц | Представляем план работ на квартал на утверждение правления. |
| 3 месяца (конец испытательного срока) | Оцениваем KPI: собираемость платежей‚ кол-во заявок в работе‚ жалобы жильцов. |
Настройте отчётность и контроль
Члены правления или ревизионная комиссия обязаны:
- ежемесячно получать финансовый отчёт (форма 1С-ЖКХ);
- ежеквартально проводить плановые выездные проверки;
- ежегодно утверждать годовой отчёт на общем собрании.
Что делать при увольнении
Алгоритм быстрой замены:
- Правление принимает решение об увольнении (или собрание собственников).
- За 14 дней до расторжения договора направляем письменное уведомление (ст. 79 ТК РФ).
- По соглашению сторон можно освободить раньше‚ выплатив компенсацию.
- В течение 3 рабочих дней выдаём трудовую‚ справку 182н‚ расчётные деньги.
- Отзываем доверенность в нотариальной форме и информируем банк.
Частые вопросы (FAQ)
- Может ли управляющий быть собственником? Да‚ но его голос на общем собрании считаётся как голос обычного собственника.
- Нужна ли лицензия? Нет‚ если ТСЖ само управляет домом без привлечения УК. Для оказания коммунальных услуг потребуется допуск СРО.
- Какой средний оклад в 2026 г.? 60 000–90 000 ₽ в регионах‚ 120 000–150 000 ₽ в Москве и Санкт-Петербурге (по данным hh.ru за февраль 2026).
Скачать документы
- Трудовой договор управляющего ТСЖ (образец 2026‚ DOCX)
- Должностная инструкция управляющего (PDF)
- Доверенность на представление интересов ТСЖ (DOCX)
Контакты для консультаций
Если остались вопросы по найму управляющего‚ обращайтесь:
- Ассоциация «ЖКХ-Консультант»
Тел.: +7 (495) -23-45-67
Email: info@zhkh-cons.ru - Юридическая служба «Правосудие»
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Сайт: pravosudie.ru - Госжилинспекция вашего региона
Проверьте контакты на официальном сайте.