Актуально на март 2026 г.

Кратко

ТСЖ (товарищество собственников жилья) может самостоятельно заказывать капитальный ремонт, если:

• дом имеет специальный счёт (деньги собираются напрямую от собственников);
• или если средства аккумулируются на счете регионального оператора.

В обоих случаях решение принимает общее собрание собственников, а контроль и отчётность ложится на правление ТСЖ.

Подготовительный этап

Проверка способа формирования фонда капремонта

1. Специальный счёт ТСЖ/УК/ЖК
   — деньги хранятся на отдельном расчётном счёте;
   , распоряжается ими владелец счёта (ТСЖ);
   , проценты по вкладу нельзя тратить на текущие нужды.
2. Счёт регионального оператора
   — взносы собираются автоматически;
   — заявку на ремонт подаёт управляющая структура (ТСЖ/УК);
   — оператор выступает заказчиком работ.

Анализ региональной программы

Изучаем региональную программу капремонта (утверждается властями субъекта РФ). В ней указаны:

• очередность домов;
• перечень типовых работ (утепление фасадов, замена кровли, инженерных сетей и т.п.);
• лимит финансирования.

Сбор инициативных подписей

Чтобы ускорить включение дома в программу, правление ТСЖ может собрать инициативные подписи собственников и направить обращение в администрацию муниципалитета (ч. 3-5 ст. 189 ЖК РФ).

Проведение общего собрания собственников

Кворум и процедура

• Созывается общее собрание (очное или заочное).
• Кворум — 50 %+1 голос от общей площади помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• Решение о капремонте принимаеться не менее чем 2/3 голосов от участников собрания.

Обязательные пункты повестки

1. Одобрение перечня и объёма работ.
2. Утверждение максимальной цены контракта (финансовый лимит).
3. Выбор способа определения подрядчика:
   • открытый конкурс (закупка по 44-ФЗ, если используются бюджетные средства);
   • запрос котировок (проще процедура);
   • единственный поставщик (при ограниченном объёме работ).
4. Утверждение договора подряда (проект);

Протокол и уведомление

Результаты фиксируем в протоколе общего собрания. В течение 5 рабочих дней направляем копию в:

• региональный оператор (если дом на спецсчёте);
• жилищную инспекцию;
• администрацию района.

Выбор подрядчика

Документальный отбор

Тендерная комиссия ТСЖ

• Председатель правления ТСЖ;
• 2-3 технических эксперта (желательно члены совета дома);
• представитель регионального оператора (допускается онлайн-участие).

Договор подряда (ключевые условия)

1. Предмет договора: подробный перечень работ по форме КС-1.
2. Цена: фиксированная или с возможностью корректировки (±10 %).
3. Сроки: календарный план с промежуточными контрольными точками.
4. Гарантийные обязательства: минимум 5 лет на кровлю, 3 года — на внутридомовые сети.
5. Ответственность сторон: штрафы за просрочку — 0,1 % от цены контракта за день, но не более 10 %.
6. Акты КС-2, КС-3: ежемесячное подписание по факту выполненного объёма.

Процесс выполнения работ

Допуск подрядчика

• оформляем допуски на территорию (паспорт подрядчика, медкнижки бригады);
• согласовываем график шумовых работ (с 9:00 до 19:00 по будням);
• оповещаем жильцов: объявления, рассылка в мессенджерах, стенд у подъезда.

Авторский и технический надзор

ТСЖ может:

• нанять технического заказчика (инженер-консультант);
• воспользоваться услугами регионального оператора (у некоторых есть штатные инженеры);
• включить представителей собственников в рабочую группу для выездных проверок.

Контрольные точки

1. КС-2, акт выполненных работ (ежемесячно).
2. КС-3 — справка о стоимости выполненных работ (основание для оплаты).
3. Фотоотчёты до/после каждого этапа — публикуем в группе дома.
4. Комиссионные обходы — каждую пятницу (председатель + старший по подъезду).

Приёмка и пост-гарантийное обслуживание

1. Формируем комиссию:
   • председатель ТСЖ;
   • подрядчик;
   • представитель регионального оператора (если он заказчик);
   • уполномоченные собственники.
2. Подписываем:
   • Акт приёмки КС-14 (о вводе объекта в эксплуатацию);
   • Гарантийное письмо подрядчика.

Отчетность перед собственниками

• отчётное собрание в течение 30 дней после завершения работ;
• публикация финансового отчёта и фотоотчёта на сайте ТСЖ или в группе VK/Telegram;
• хранение документов не менее 10 лет (п. 25 Постановления Правительства РФ № 491).

Кому жаловатся, если что-то пошло не так

• Жилищная инспекция вашего региона — нарушения технических регламентов.
• Прокуратура — грубые нарушения законодательства, хищение средств.
• Региональный оператор — если он заказчик, но не выполняет обязательства.
• Суд общей юрисдикции — взыскание убытков, штрафов, расторжение договора.

Контакты для оперативных обращений

Единая горячая линия Минстроя РФ: ###-###-####
Сайт Госуслуг (ЖКХ → Капремонт): gosuslugi.ru
Форма обратной связи РосКвартал: roskvartal.ru/feedback
Реквизиты для жалоб в ЖКХ: 125993, г. Москва, ул. Неглинная, д. 10, Минстрой РФ

Проведение капитального ремонта через ТСЖ — это комплексный процесс, где главное:

1. строгое соблюдение процедуры общего собрания собственников;
2. прозрачный выбор подрядчика;
3. регулярный контроль качества;
4. обязательная отчётность перед жильцами.

С 1 сентября 2024 г. собственники получили ещё больше полномочий влиять на сроки и объёмы работ — используйте это правво грамотно и в интересах всего дома!