Исполнительный директор (управляющий) ТСЖ — ключевая фигура в управлении многоквартирным домом. Он обеспечивает бесперебойную работу инженерных систем, ведёт бухгалтерию, следит за исполнением решений общего собрания и представляет интересы товарищества перед контрагентами и органами власти. Ниже приведён подробный план действий, который поможет вам занять эту должность или понять, как правильно выбрать управляющего для своего дома.

Определите законодательные требования

• Федеральный закон № 208-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 145-148) устанавливает, что исполнительным органом ТСЖ может быть:
  • единоличный исполнительный орган (директор, управляющий);
  • коллегиальный орган (правление).
• Квалификационные требования: закон не предъявляет обязательного образования, но предпочтительно наличие диплома по специальности «ЖКХ», «Экономика», «Менеджмент» или стажа работы в сфере управления недвижимостью не менее 3 лет.
• Безупречная репутация: отсутствие судимости за экономические преступления либо административных правонарушений в сфере ЖКХ.

Подготовьте документы для участия в выборах

1. Заявление в правление ТСЖ о намерении баллотироваться на должность исполнительного директора. Образец: «Прошу включить мою кандидатуру в повестку дня общего собрания собственников помещений по вопросу избрания единоличного исполнительного органа ТСЖ».
2. Автобиография и резюме с указанием:
   • опыта работы в ЖКХ, бухгалтерии, управлении проектами;
   • контактов предыдущих работодателей (для рекомендаций);
   • сертификатов повышения квалификации (например, курсы РАНХиГС при Минстрое).
3. Согласие на обработку персональных данных членов ТСЖ.

Проведите предвыборную кампанию

• Информационное письмо собственникам: разместите в подъездах и на сайте ТСЖ краткое резюме и программу действий на 1 год (план капремонта, снижение долгов за ЖКУ, внедрение онлайн-оплат).
• Встречи с жильцами: организуйте «час открытых вопросов» в фойе дома или онлайн-конференцию в Zoom.
• Финансовая модель: подготовьте смету доходов и расходов ТСЖ на следующий год с пояснением, откуда возьмутся средства (взносы, аренда нежилых помещений, гранты).

Пройдите процедуру избрания на общем собрании

Согласно ст. 45-49 ЖК РФ:

1. Собрание проводит председатель правления или инициативная группа собственников (не менее 10% голосов).
2. Кворум: 50% + 1 голос от общей площади помещений дома.
3. Решение считается принятым, если за кандидатуру проголосовало >50% присутствующих.
4. Результаты оформляются протоколом общего собрания (подписи председателя и секретаря, печать ТСЖ).

Заключите договор и утвердите должностную инструкцию

• Трудовой договор заключается между вами и ТСЖ (представителем — председателем правления). Обязательные пункты:
  • оклад или процент от экономии фонда ремонта;
  • выплаты за сверхурочную работу и выезды на аварии;
  • ответственность за нецелевое расходование средств (материальная ответственность до 100% ущерба).
• Должностная инструкция утверждается общим собранием и включает:
  • ежедневные обходы подвалов и крыш;
  • ежемесячную сверку счетов с ЕПД;
  • ежеквартальные отчёты перед собранием.

Зарегистрируйтесь в ЕГРЮЛ (если ТСЖ ещё не создано)

Если дом только формирует ТСЖ, исполнительный директор участвует в регистрации через нотариуса или МФЦ:

1. Подайте заявление по форме Р11001.
2. Укажите код ОКВЭД 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждением или на договорной основе».
3. Оплатите госпошлину 4000 рублей.
4. Срок регистрации, 3 рабочих дня.

Оформите доступы и полномочия

• Карточка ТСЖ в банке: подпишите договор обслуживания и получите права подписи на расчётный счёт.
• ЭЦП (электронно-цифровая подпись): через ФНС или МФЦ для подачи квартальной бухгалтерской отчётности.
• Доверенность: председатель правления выдаёт вам доверенность на право подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками.

Начните активную управленческую деятельность

Первые 100 дней на посту:

1. Проведите инвентаризацию долгов ТСЖ и составьте реестр должников.
2. Подайте заявки на капитальный ремонт через региональный фонд (если дом старше 25 лет).
3. Заключите договоры с поставщиками услуг (водоканал, энергосбыт, ТКО).
4. Запустите онлайн-табло в подъездах с показателями температуры и давления в системе отопления.

Контактные центры и полезные ресурсы

• Министерство строительства РФ
  Адрес: 129110, Москва, ул. Неглинная, д. 10
  Тел.: +7 (499) -59-19-99
  Сайт: minstroy.gov.ru
• Госуслуги (ЖКХ)
  Единый портал: gosuslugi.ru
  Раздел «Жилищные услуги» — подача показаний счётчиков, оплата, жалобы.
• Региональные контакты (замените на свой регион):
  • Жилищная инспекция Москвы: +7 (495) -87-77-77
  • ГКУ «Жилищник» СПб: жилищник.спб.рф
  • Фонд капремонта Краснодарского края: ###-###-####
• Образцы документов и шаблоны можно скачать на сайте tovari4.ru (проект поддерживается Союзом ТСЖ России).

Важно: перед первым заседанием правления желательно пройти бесплатный онлайн-курс «Управление МКД» на платформе ДГТУ (ФГБОУ ВО «Донской государственный технический университет»).